Bruttogrundfläche im Sachwert: Ebenen, Maße und Modellregeln

Beim Sachwertverfahren werden Gebäudemerkmale mit passenden Modellansätzen verbunden. Eine zentrale Bezugsgröße kann dabei die Bruttogrundfläche sein. Wer stattdessen die Wohnfläche aus einem Exposé in einen Kostenansatz einsetzt, verwendet möglicherweise eine andere Größe, als das Modell verlangt. Ein genau wirkendes Ergebnis ist dann nicht automatisch sachlich richtig.

Bevor Zahlen verarbeitet werden, wird deshalb geklärt, woher die Fläche stammt und welche Berechnungsregeln gelten. Die Anlage 4 ImmoWertV beschreibt die Grundlagen der Normalherstellungskosten 2010 und enthält besondere Vorgaben für deren BGF. Dieser Ratgeber behandelt vor allem diesen Bewertungsbezug und beansprucht keine vollständige Wiedergabe sämtlicher DIN-Regeln.

Wohnfläche beschreibt die nach dem jeweiligen Regelwerk anzurechnenden Wohnbereiche. Bei der BGF im NHK-Modell werden dagegen die dafür anrechenbaren Grundrissebenen anhand äußerer Maße betrachtet. Wandstärken und Ebenenstruktur führen dazu, dass beide Zahlen nicht einfach dieselbe Fläche unter einem anderen Namen sind.

Auch die Bezeichnung Nutzfläche ist kein eindeutiger Ersatz. Fragen Sie bei jeder vorhandenen Aufstellung nach dem verwendeten Begriff, dem Regelwerk und der Ermittlung. Für ein Haus mit Keller, Dachraum und Anbau kann ein pauschaler Umrechnungsfaktor wesentliche Unterschiede verdecken. Die vorhandene Wohnflächenberechnung wird daher getrennt aufbewahrt und nicht zur BGF umetikettiert.

Die Anlage 4 verweist für die NHK-BGF auf DIN 277 und ergänzt deren Anwendung mit eigenen Regeln. Der dortige Verweis betrifft eine konkret benannte Normfassung. Das ist für die Modelltreue wichtig: Eine Flächenzahl aus einem anderen Planungs- oder Kostenkontext ist nicht automatisch ohne Prüfung für die Wertermittlung verwendbar.

Dokumentieren Sie deshalb nicht lediglich BGF 240 Quadratmeter, sondern auch Berechnungsgrundlage, Planstand und einbezogene Ebenen. Für ein Gutachten muss nachvollziehbar bleiben, wie Fläche und Gebäudeart den Modellansätzen zugeordnet wurden. Eine neue Normbezeichnung allein ersetzt weder diese Zuordnung noch die Prüfung der vorhandenen Maße.

Beginnen Sie mit einem Verzeichnis der vorhandenen Ebenen. Ordnen Sie Erdgeschoss, Obergeschosse, Keller, Dach und Anbauten anhand der Pläne. Für die NHK-BGF sind die äußeren Maße der Baukonstruktionen einschließlich Bekleidung maßgeblich. Bei unterschiedlichen Gebäudeteilen sollte erkennbar sein, welcher Teil zu welcher Ebene gehört.

Ein rechteckiger Grundriss lässt sich übersichtlich darstellen; bei Versprüngen und Anbauten werden Teilflächen getrennt gerechnet. Unbekannte Maße bleiben offen und werden nicht mit scheinbarer Genauigkeit ergänzt. Fotos können die Zuordnung unterstützen, ersetzen aber keine vollständige Maßgrundlage. Wichtig ist, dass die Summe bis zu den einzelnen Ansätzen zurückverfolgt werden kann.

Nicht jede Ebene zählt im NHK-Modell gleich selbstverständlich mit. Die Anlage 4 nennt beispielsweise Kriechkeller und bestimmte untergeordnete Ebenen im Dachraum als nicht zur BGF gehörend. Im Dachgeschoss ist die Nutzbarkeit maßgeblich. Die Einordnung verlangt daher mehr als das bloße Vorhandensein einer Dachfläche im Grundriss.

Unterscheiden Sie die modellbezogene Anrechenbarkeit von der Genehmigung einer Wohnnutzung. Ein Lagerbereich kann für eine Modellfrage anders zu behandeln sein als eine nach Wohnflächenregeln anrechenbare Wohnung. Aus einem BGF-Ansatz folgt keine neue Nutzungszulassung. Dachausbau, bestehende Treppe, lichte Höhe und tatsächlicher Zugang werden anhand der konkreten Unterlagen geprüft.

Die Anlage 4 ordnet Balkone einschließlich überdeckter Balkone dem für die NHK-BGF nicht einzubeziehenden Bereich c zu. Darin unterscheidet sich das Modell ausdrücklich von der verbreiteten Vorstellung, jede überdeckte Außenfläche sei automatisch Teil der BGF. Das passende Regelwerk muss daher vor der Summenbildung feststehen.

Weitere Sonderbereiche werden nicht allein nach dem Namen behandelt. Beschreiben Sie Bauteil, Überdeckung, Umschließung und tatsächliche Nutzbarkeit. Eine Garage oder ein Nebengebäude kann eine eigene Gebäudeart und Zuordnung erfordern; das beliebige Addieren zur Hausfläche verdeckt diese Frage. Für besondere Fälle sind die vollständigen Modellregeln und die konkreten Objektunterlagen maßgeblich.

Ein erfundenes Haus besitzt drei rechteckige Ebenen mit jeweils zehn mal acht Metern Außenmaß: einen marktüblich nutzbaren Keller, ein Erdgeschoss und ein Obergeschoss. Für dieses Beispiel wird vorausgesetzt, dass alle drei Ebenen nach dem NHK-Modell einbezogen werden können. Jede Ebene ergibt 80 Quadratmeter, die Summe damit 240 Quadratmeter BGF.

Zusätzlich sind eine kleine Balkonfläche und ein untergeordneter Spitzboden vorhanden, die in diesem ausdrücklich vereinfachten Ansatz nicht hinzugezählt werden. Die separat ermittelte Wohnfläche sei 135 Quadratmeter. Aus 240 geteilt durch 135 entsteht kein allgemeiner Umrechnungsfaktor für andere Häuser. Der Unterschied beschreibt nur die gewählte fiktive Geometrie und die benannten Annahmen.

Eine passende BGF ist ein Baustein, aber noch keine vollständige Sachwertermittlung. Gebäudeart, Standardmerkmale und wirtschaftliche Nutzbarkeit müssen zum Kostenmodell passen. Zwei Gebäude mit derselben BGF können unterschiedliche Merkmale besitzen und deshalb nicht ohne weitere Prüfung mit denselben Ansätzen bewertet werden.

Hinzu kommen die weiteren Schritte des Verfahrens, unter anderem Alters- und Marktbezug sowie die Berücksichtigung relevanter Besonderheiten. Ein Modellkostenansatz ist weder die heutige Handwerkerrechnung noch ein feststehender Verkaufspreis. Das Gutachten erläutert die Zuordnung und den Rechenweg, statt das Resultat einer Flächenmultiplikation bereits als Verkehrswert auszugeben.

Hilfreich sind Grundrisse aller Ebenen, Ansichten, Schnitte und Angaben zu Änderungen oder Anbauten. Bewahren Sie vorhandene Flächenaufstellungen samt Berechnungsgrundlage auf. Vermerken Sie, welche Pläne den heutigen Zustand zeigen und welche nur eine frühere oder geplante Fassung enthalten. Die Nachvollziehbarkeit des Planstands ist häufig genauso wichtig wie eine einzelne Maßzahl.

Bei Widersprüchen werden Exposé, Plan und tatsächlicher Bestand nicht stillschweigend gleichgesetzt. Fragen nach Genehmigung und Flächenregel bleiben getrennt. Ein gesondertes Aufmaß oder die Beschaffung fehlender Unterlagen ist kein pauschal zugesagter Bestandteil jedes Auftrags; Bedarf und Zusatzkosten werden vorher abgestimmt.

Für den ersten Kontakt genügt eine Beschreibung von Objektart, Ort und Anlass. Teilen Sie mit, welche Wohnflächen- oder BGF-Unterlagen vorhanden sind und ob Dach, Keller oder Anbauten offene Fragen aufwerfen. Dadurch kann der Bewertungsumfang sinnvoll vorbereitet werden, ohne eine ungesicherte Zahl zur Ausgangstatsache zu machen.

Bei Sonnenwinkel kostet das vollständige Verkehrswertgutachten mit Besichtigung ab 1.890 € für Verkehrswerte unter 1 Mio. €; ab 1 Mio. € gelten 0,6 %. Ein Kurzgutachten für 990 € erfolgt ohne Vor-Ort-Termin. Es basiert auf Ihren Angaben und Unterlagen; eine gesonderte vollständige Flächenvermessung ist vorab zu klären.