GRZ und GFZ: Baufläche, Geschosse und Grundstückswert verstehen

Bei einem Grundstückskauf tauchen häufig GRZ und GFZ auf. Beide helfen, einen Teil des zulässigen Nutzungsmaßes zu beschreiben. Sie beantworten jedoch nicht sämtliche Fragen zu einem Neubau oder einer Erweiterung. Baufenster, Bauweise, Höhe, Nutzungsart und weitere Anforderungen können eine Idee begrenzen, auch wenn eine reine Flächenrechnung noch Spielraum zeigt.

Für die Immobilienbewertung ist deshalb zuerst wichtig, welche Nutzung tatsächlich und rechtlich begründet werden kann. Eine unverbindliche Skizze im Exposé ist keine bestätigte Baureserve. Sonnenwinkel betrachtet vorhandene Nachweise und dokumentiert offene Fragen. Ob ein bestimmtes Vorhaben genehmigt werden kann, wird nicht allein durch eine Multiplikation von Fläche und Kennzahl entschieden.

Die GRZ stellt nach § 19 BauNVO die zulässige Grundfläche in Beziehung zur dafür maßgebenden Grundstücksfläche. Eine fiktive GRZ von 0,30 auf einer ebenfalls fiktiven maßgebenden Fläche von 600 m² führt rechnerisch zu 180 m². Damit ist eine Verhältniszahl erläutert; es wird kein realer Bebauungsplan und kein konkretes Grundstück beschrieben.

Die Rechnung setzt voraus, dass die Fläche und die anwendbare Regel bereits geklärt sind. Welche baulichen Anlagen einzubeziehen sind, richtet sich nach den einschlägigen Vorgaben und dem Plan. Wer nur die Grundfläche des Wohnhauses betrachtet, kann wichtige weitere Positionen übersehen. Für eine belastbare Prüfung werden Bestand und gewünschte Änderung deshalb getrennt erfasst.

Die gesamte im Grundbuch oder Kataster genannte Fläche ist nicht in jedem Fall ungeprüft die Bezugsfläche der GRZ. § 19 Absatz 3 BauNVO beschreibt die maßgebende Fläche des Baugrundstücks im Bauland und den Bezug zur Straßengrenze beziehungsweise den Planfestsetzungen. Ein langer Flurstückszuschnitt macht deshalb noch keine zusätzliche nutzbare Grundfläche.

Legen Sie Flurkarte und vollständigen Plan übereinander und klären Sie die Abgrenzung. Gibt es unterschiedliche Planbereiche oder gesondert zu betrachtende Flächen? Handelt es sich um mehrere Flurstücke? Unklare Grenzen werden nicht durch eine großzügige Rechnung ersetzt. Eine nachvollziehbare Flächenzuordnung gehört zur Vorbereitung jeder konkreten Aussage über mögliche zusätzliche Nutzung.

Bei der GRZ-Prüfung sind nach § 19 BauNVO auch bestimmte weitere Anlagen zu berücksichtigen. Dazu zählen unter den dort genannten Voraussetzungen Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen und unterirdische Anlagen. Regeln zu möglichen Überschreitungen sind im Zusammenhang mit dem geltenden Plan zu lesen. Sie ergeben keine pauschale Freigabe für jeden zusätzlichen Baukörper.

Erstellen Sie eine Bestandsübersicht mit Haus, Garage, Zufahrt und weiteren betroffenen Anlagen. Eine alte Skizze kann fehlen lassen, was inzwischen gebaut wurde. Bei einer Erweiterung ist anschließend die neue Gesamtsituation zu prüfen. Diese geordnete Aufstellung hilft, eine scheinbar freie Baufläche nicht allein aus der Größe des sichtbaren Wohnhauses abzuleiten.

Die GFZ beschreibt nach § 20 BauNVO das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur maßgebenden Grundstücksfläche. Im fiktiven Beispiel ergeben 600 m² und GFZ 0,60 zunächst 360 m² Geschossfläche. Diese Zahl ist keine Wohnfläche. Die baurechtliche Berechnung und die Wohnflächenberechnung verwenden unterschiedliche Begriffe und Regeln.

Auch die Frage, welche Geschosse und Flächen einzubeziehen sind, muss geklärt werden. Vollgeschosse werden nach den landesrechtlichen Vorschriften eingeordnet; zusätzlich können Planfestsetzungen relevant sein. Ein Dachgeschoss wird nicht allein aufgrund seines Namens überall gleich behandelt. Bevor aus einer Rechnung eine Nutzungsreserve abgeleitet wird, benötigt sie daher eine passende fachliche und rechtliche Grundlage.

Ein Grundstück kann rechnerisch noch Geschossfläche ermöglichen und dennoch ein enges Baufenster besitzen. Höhe, Bauweise oder Nutzungsart können eine bestimmte Ausführung ebenfalls begrenzen. § 30 BauGB verbindet die Zulässigkeit im qualifizierten Planbereich mit den Festsetzungen und der gesicherten Erschließung. Die Kennzahlen sind darin nur ein Teil der gesamten Prüfung.

Lesen Sie deshalb zeichnerischen und textlichen Teil gemeinsam. Ein Planentwurf, eine ältere Fassung und ein geltender Plan sind nicht beliebig austauschbar. Sammeln Sie vorhandene Auskünfte oder Bescheide vollständig. Der Immobilienwert darf eine bloß gewünschte Nutzung nicht ohne Kennzeichnung behandeln, als sei sie für das Grundstück bereits gesichert.

In Bodenrichtwertangaben kann eine wertrelevante Geschossflächenzahl vorkommen. Die ImmoWertV beschreibt dafür einen eigenen Bewertungsbezug, der von der planungsrechtlichen Berechnung abweichen kann. Eine solche Kennzahl dient der Einordnung des Richtwertgrundstücks und des Grundstücksmarkts. Sie ist nicht automatisch die genehmigungsrechtlich zulässige GFZ Ihres Vorhabens.

Prüfen Sie bei jeder Zahl, welche Abkürzung und welche Erläuterung tatsächlich angegeben sind. Ein höherer wertrelevanter Ansatz erlaubt nicht allein mehr Bauvolumen. Umgekehrt darf die planungsrechtliche Zahl nicht ungeprüft als identischer Bewertungsparameter eingesetzt werden. Die zugehörigen Richtwerthinweise und der Bebauungsplan beantworten unterschiedliche Fragen und bleiben getrennte Unterlagen.

Bei einer Erweiterungsidee sollten vorhandene Nutzung, rechnerische Reserve und bestätigte Zulässigkeit auseinandergehalten werden. Welche Flächenrechnung ist nachvollziehbar? Welche konkrete Bauform ist untersucht? Welche Behörde hat sich zu welchem Vorhaben geäußert? Eine allgemeine Auskunft kann einen engeren Inhalt besitzen als eine verbindliche Entscheidung zu einer bestimmten Planung.

Auch Kosten und praktische Umsetzung gehören zur wirtschaftlichen Frage. Erforderliche Änderungen an Bestand, Zugang oder Erschließung können relevant sein. Ein möglicher zusätzlicher Quadratmeter wird deshalb nicht automatisch mit dem Verkaufspreis einer fertigen Wohnung multipliziert. Im Gutachten ist erkennbar, welcher Zustand bewertet wird und welche Annahmen lediglich Szenarien beschreiben.

Die hier erläuterten Begriffe beziehen sich auf Bundesrecht. Für die konkrete Anwendung werden dennoch der örtliche Plan, sein Stand und die einschlägigen landesrechtlichen Regeln benötigt. Ein Vollgeschossbegriff oder ein Baukonzept aus einer anderen Region wird nicht allein deshalb passend, weil Grundstücksgröße und GRZ gleich aussehen.

Beginnen Sie mit der für das Objekt zuständigen Gemeinde beziehungsweise Behörde und den dort verfügbaren Planunterlagen. Notieren Sie Datum und Gegenstand einer Auskunft. Bei fehlendem Bebauungsplan darf nicht einfach eine GRZ aus der Nachbarschaft als verbindliche eigene Festsetzung übernommen werden. Für eine Wertfrage werden gesicherte Informationen und offene Zulässigkeitsfragen nachvollziehbar voneinander getrennt.

Hilfreich sind Flurkarte, Grundstücksgröße, vollständiger Bebauungsplan, Angaben zum Planstatus und vorhandene Genehmigungsunterlagen. Ergänzen Sie Bestandspläne mit allen betroffenen Anlagen. Wenn eine Erweiterung wichtig für den Kauf ist, beschreiben Sie die konkrete Idee und legen Sie vorhandene Auskünfte bei. So wird sichtbar, welche Aussage tatsächlich belegt ist.

Für eine Immobilienbewertung stimmt Sonnenwinkel Objekt, Stichtag und Dokumentationsumfang mit Ihnen ab. Ein Verkehrswertgutachten mit Besichtigung kostet unter 1 Mio. € ab 1.890 €, ab 1 Mio. € 0,6 %. Ein Kurzgutachten kostet 990 € ohne Vor-Ort-Termin. Eine bestimmte Baugenehmigung oder zusätzliche Baufläche wird mit dem Bewertungsauftrag nicht zugesagt.