Wohn- und Geschäftshaus: Einheiten, Kosten und Gesamtwert prüfen

Ein Wohn- und Geschäftshaus verbindet mehrere Nutzungen innerhalb eines Grundstücks oder Gebäudes. Die erste Aufgabe ist eine eindeutige Übersicht der Einheiten, Rechte und gemeinsamen Bereiche. Das tatsächliche Nebeneinander von Wohnung und Gewerbe ist dabei nicht automatisch dieselbe Aussage wie eine bestimmte planungsrechtliche Baugebietskategorie.

Prüfen Sie, ob der Auftrag das gesamte Grundstück oder eine einzelne rechtliche Einheit betrifft. Getrennte Eigentumsgrundlagen können andere Abgrenzungen erfordern. Die Benennung im Exposé ersetzt weder Grundbuchunterlagen noch den konkreten Nutzungsnachweis. Eine belastbare Gesamtbetrachtung beginnt daher mit dem beschriebenen Bewertungsgegenstand.

Führen Sie je Einheit Geschoss, Nummer, Nutzung und Flächenangabe zusammen. Wohnfläche und eine gewerblich bezeichnete Mietfläche benötigen jeweils ihre passende Berechnungsgrundlage. Die Summe mehrerer Zahlen mit unterschiedlichen Definitionen sollte nicht ohne Erklärung als einheitliche Vergleichsfläche präsentiert werden.

Ordnen Sie Keller, Lager, Stellplätze und weitere mitgenutzte Bereiche gesondert zu. Bei gemeinsam genutzten Räumen ist darauf zu achten, dass sie nicht jeder Einheit vollständig zugerechnet werden. Änderungen des Bestands sollten mit den vorliegenden Plänen und Nachweisen abgeglichen werden.

Eine Mietaufstellung sollte je Einheit Vertragsgrundlage, geltenden Betrag, tatsächliche Zahlung und Zeitraum zeigen. Wohnraum- und Gewerbevereinbarungen dürfen nicht allein wegen desselben Gebäudes gleichbehandelt werden. Nachträge und unterschiedliche Zahlungsphasen benötigen eine eigene zeitliche Zuordnung.

Grundmieten, Vorauszahlungen und weitere Bestandteile bleiben erkennbar. Eine hohe Gewerbemiete kann nicht ohne passende Grundlage auf eine Wohnung übertragen werden. Ebenso liefert eine Wohnraummiete keinen pauschalen Ansatz für den Laden. Geeignete Markt- und Ertragsdaten müssen zur jeweiligen Nutzung und zum Stichtag passen.

Ein Dach oder ein Treppenhaus kann mehrere Nutzungsbereiche betreffen. Die Kostenübersicht benötigt daher eine nachvollziehbare Zuordnung anhand ihrer tatsächlichen Grundlage. Eigentümeraufwand, vertragliche Umlagen und geplante Maßnahmen sind verschiedene Positionen; eine allgemeine Quote ersetzt keine passende Regelung.

Prüfen Sie, ob derselbe Aufwand bereits an anderer Stelle berücksichtigt ist. Eine zusätzliche pauschale Kürzung für jede Nutzung könnte die gemeinsame Maßnahme mehrfach erfassen. Für die Wertfrage zählen abgegrenzter Zustand, Kostenstand und Marktbezug. Eine Budgetrechnung ist keine automatisch gleiche Wertkorrektur.

Ordnen Sie Bau- und Nutzungsunterlagen den konkreten Einheiten zu. Ein als Wohnung eingerichteter Bereich und eine genehmigte Wohnnutzung sind unterschiedliche Grundlagen. Ebenso sollte eine Ladenfläche nicht ohne Prüfung als für jedes gewerbliche Konzept geeignet beschrieben werden.

Die BauNVO enthält unter anderem Kategorien für gemischte Gebiete; die konkrete örtliche Planung kann weitere Festsetzungen enthalten. Aus der Bezeichnung Wohn- und Geschäftshaus folgt daher keine allgemeine Genehmigung für jede bestehende oder künftige Nutzung. Offene Voraussetzungen bleiben gesondert dokumentiert.

Eine freie Gewerbeeinheit und eine freie Wohnung können verschiedene Ursachen, Zustände und Anforderungen an eine neue Nutzung haben. Beschreiben Sie jeweils Beginn, bekannten Anlass und vorhandene Unterlagen. Der belegte Ertrag anderer Einheiten wird nicht allein wegen eines freien Bereichs als vollständig ausgefallen behandelt.

Eine erwartete Neuvermietung ist ein eigenes Szenario mit passender Flächen- und Marktgrundlage. Wunschmiete, Umbauaufwand und Wartezeit benötigen getrennte Angaben. Der Bewertungsansatz sollte erkennen lassen, welche Risiken bereits erfasst wurden, damit dieselbe Wirkung nicht mehrfach pauschal abgezogen wird.

Gemeinsame Bauteile und individueller Innenausbau können unterschiedliche Maßnahmenstände haben. Dokumentieren Sie, was tatsächlich ausgeführt wurde, welcher Bereich betroffen war und welche Nachweise vorliegen. Eine renovierte Wohnung bestätigt nicht den Zustand des Daches oder der Gewerbeeinheit.

Vorhandene Fachberichte gelten nur für ihren Untersuchungsumfang. Eine Wertbesichtigung ist keine pauschale technische Prüfung sämtlicher Anlagen und verdeckter Bereiche. Erforderliche Klärung wird mit der konkreten Wertfrage abgestimmt. Kostenangebote sollten die Maßnahme und ihre Grenzen beschreiben, statt alle offenen Befunde in einer Summe zu verstecken.

Die Auswahl der Wertgrundlage richtet sich nach dem konkreten Objekt und den geeigneten Daten. Unterschiedliche Nutzungsbereiche können eine differenzierte Herleitung verlangen. Daraus folgt nicht, dass beliebige Quadratmeterwerte aus verschiedenen Inseraten zu einem belastbaren Gesamtwert addiert werden dürfen.

Die Darstellung muss erklären, wie Einheiten und gemeinsame Objektmerkmale zum Gesamtgrundstück gehören. Ein frei gewählter Mischzins oder eine Durchschnittsmiete ersetzt keine fachlich passende Grundlage. Bei mehreren Betrachtungen müssen Annahmen, Stichtag und bereits berücksichtigte Merkmale nachvollziehbar zueinander passen.

Angenommen, ein Gebäude enthält zwei vermietete Wohnungen und einen freien Laden. Die Wohnungen haben nachvollziehbare Verträge; beim Laden ist eine neue Nutzung geplant. Eine Gesamtmiete, die diese Wunschmiete bereits wie eine Zahlung addiert, würde verschiedene Informationsstände vermischen.

Im fiktiven Beispiel betrifft zudem eine geplante Dachmaßnahme das gesamte Haus. Sie darf nicht unkommentiert als volle Kostenposition für jede Einheit erneut erscheinen. Eine geordnete Übersicht verbindet die einzelnen Nutzungen mit dem gemeinsamen Gebäudezustand, während die geplante Ladenverwendung ihre eigenen Voraussetzungen behält.

Bereiten Sie Grundbuch- und Bauunterlagen, Einheitenpläne, passende Flächenberechnungen sowie Verträge und datierte Ertragsangaben vor. Ergänzen Sie gemeinsame Kosten, Maßnahmenbelege, bekannte Fachberichte und gegebenenfalls Teilungsunterlagen. Benennen Sie geplante Änderungen ausdrücklich, damit sie nicht als vorhandener Bestand gelesen werden.

Sonnenwinkel stimmt Anlass, Stichtag und Bewertungsumfang für das konkrete Wohn- und Geschäftshaus ab. Das Verkehrswertgutachten enthält eine Besichtigung; technische Spezialprüfungen werden dadurch nicht pauschal zugesagt. Das Kurzgutachten entsteht ohne Vor-Ort-Termin. Eine garantierte Anschlussnutzung oder ein bestimmter Gesamtertrag folgt nicht aus der Wertzahl.