Wohnrecht und Nießbrauch: Einfluss auf den Immobilienwert

Ein Haus soll auf die nächste Generation übertragen werden, die Eltern möchten dort weiter wohnen. Oder eine bereits belastete Immobilie steht zum Verkauf. In beiden Fällen taucht schnell die Frage auf, wie viel das Wohnrecht oder der Nießbrauch wert ist. Eine einzelne Zahl kann jedoch mehrere unterschiedliche Größen meinen: den wirtschaftlichen Vorteil der berechtigten Person, den Einfluss auf den Immobilienwert oder den Ansatz für einen bestimmten steuerlichen Zweck.

Für den Auftrag sollte deshalb zuerst feststehen, was bewertet werden soll. Geht es um den Verkauf des belasteten Eigentums, eine familieninterne Vermögensübersicht oder den Wert eines aufzugebenden Rechts? Auch der Zeitpunkt gehört dazu. Ein heute eingetragenes Recht war bei einer rückwirkenden Bewertung möglicherweise noch nicht vorhanden. Umgekehrt lässt eine spätere Löschung die frühere Belastung nicht einfach verschwinden. Sonnenwinkel klärt Bewertungsgegenstand, Stichtag und Verwendungszweck vor der eigentlichen Rechnung.

Ein dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ermöglicht die Wohnnutzung eines Gebäudes oder eines bestimmten Gebäudeteils unter Ausschluss des Eigentümers. Im Alltag wird dafür häufig das Wort Wohnrecht verwendet. Dieses Wort allein beschreibt aber noch nicht zuverlässig, ob eine dingliche Sicherung, eine vertragliche Zusage oder eine andere Gestaltung gemeint ist. Deshalb beginnt die Prüfung bei den Dokumenten und nicht beim Begriff im Verkaufsexposé.

Ein Nießbrauch nach § 1030 BGB betrifft die Nutzungen einer Sache. Bei Immobilien kann dazu neben dem eigenen Wohnen auch die Erzielung von Mieteinnahmen gehören. Der konkrete Umfang kann eingeschränkt sein. Für die Bewertung macht es einen Unterschied, ob nur eine abgeschlossene Wohnung betroffen ist oder ob die Erträge des gesamten Mietshauses dem Berechtigten zustehen. Eine bestimmte Vertragsgestaltung lässt sich daraus nicht für jede Familie als bessere Lösung empfehlen.

Ein Recht an der Erdgeschosswohnung ist wirtschaftlich etwas anderes als ein Recht am gesamten Einfamilienhaus. Zur Wohnfläche können vereinbarte Mitbenutzungen hinzutreten: Garten, Stellplatz, Keller oder gemeinschaftliche Räume. Gleichzeitig ist zu prüfen, ob der andere Gebäudeteil eigenständig erreichbar und nutzbar bleibt. Ein rechnerisch freier Raum schafft noch keine selbstständig vermietbare zweite Wohnung.

Nehmen wir ein Zweifamilienhaus mit getrennten Eingängen und ein Einfamilienhaus mit gemeinsamem Treppenhaus. Beide können eine gleich große belastete Fläche haben. Die verbleibende Nutzbarkeit für einen Käufer kann sich trotzdem deutlich unterscheiden. Für die Bewertung werden deshalb Pläne, tatsächliche Raumaufteilung und rechtliche Zuordnung miteinander abgeglichen. Nicht genehmigte Ausbauten werden nicht allein deshalb wie reguläre Wohnfläche behandelt, weil sie seit Jahren genutzt werden.

Die wirtschaftliche Betrachtung beginnt bei dem Vorteil, den das Recht vermittelt. Für eine Wohnnutzung ist unter anderem die angemessene Miete vergleichbarer Räume ein wichtiger Anhaltspunkt. Bei einem Nießbrauch an vermieteten Objekten sind die tatsächlich relevanten Einnahmen und Aufwendungen zu untersuchen. Bruttomiete, Nettokaltmiete und verbleibender Ertrag dürfen dabei nicht verwechselt werden.

Anschließend kommt die Dauer hinzu. Künftige Vorteile werden bei einer Kapitalisierung auf den Bewertungsstichtag bezogen. § 47 ImmoWertV sieht bei lebensgebundenen Rechten Leibrentenbarwertfaktoren vor. Eine bloße Multiplikation mit einer vermuteten Anzahl verbleibender Lebensjahre bildet diese Methodik nicht ab. Die angesetzte Dauer ist auch keine individuelle Prognose über die Lebenszeit eines Menschen. Die für den Bewertungszweck geeigneten Daten, der Zinssatz und die Zahlungsannahmen müssen zusammenpassen.

Die folgenden Zahlen sind vollständig fiktiv. Für die betroffenen Räume wird ein jährlicher Nutzungsvorteil von 10.800 € angenommen. Im Beispiel verbleiben davon nach den für diese Modellrechnung relevanten Aufwendungen 9.600 €. Ein ebenfalls nur angenommener Barwertfaktor von 10 führt rechnerisch zu 96.000 €. Dieser Faktor stammt nicht aus einer bestimmten Alters- oder Steuertabelle und ist keine Empfehlung für einen realen Fall.

Das Beispiel zeigt, wo eine Änderung wirkt: Eine andere Fläche verändert die Mietgrundlage, eine andere Kostentragung den jährlichen Vorteil und eine andere Dauer beziehungsweise ein anderer passender Faktor dessen Kapitalwert. Es zeigt ausdrücklich noch keinen Verkaufspreis der belasteten Immobilie. Dazu muss zusätzlich beurteilt werden, wie der Markt das konkrete Recht und die verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten einordnet.

Die Kostenverteilung kann den wirtschaftlichen Vorteil erheblich verändern. Ein Nutzungsrecht, bei dem der Eigentümer viele Aufwendungen trägt, hat für die Beteiligten andere Folgen als eine Gestaltung mit umfassender Kostentragung durch den Berechtigten. Deshalb werden Betriebskosten, gewöhnliche Unterhaltung, größere Arbeiten und besondere vertragliche Pflichten nicht in einem einzigen pauschalen Abzug zusammengefasst.

§ 1041 BGB ordnet Ausbesserungen und Erneuerungen dem Nießbraucher nur insoweit zu, wie sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Daraus folgt keine pauschale Aussage, der Berechtigte müsse jede Dachsanierung oder jede Modernisierung finanzieren. Vereinbarungen und ihre rechtliche Einordnung sind gesondert zu prüfen. Für das Wertgutachten wird dokumentiert, welche Kostenverteilung zugrunde liegt. Bei unklaren Klauseln sollte die rechtliche Klärung der wirtschaftlichen Berechnung vorausgehen.

Der Kapitalwert eines Rechts beschreibt eine wirtschaftliche Größe. Der Verkehrswert des belasteten Eigentums muss zusätzlich das Verhalten des gewöhnlichen Grundstücksmarkts abbilden. Ein Erwerber betrachtet beispielsweise, welche Flächen ihm zur Verfügung stehen, wann eine andere Nutzung möglich wird und welche laufenden Verpflichtungen übernommen werden. Die Wirkung lässt sich deshalb nicht bei jedem Objekt mit demselben Prozentsatz erfassen.

Auch ein pauschales Schema „unbelasteter Hauswert minus Rechnerergebnis“ kann wichtige Merkmale übersehen. § 47 ImmoWertV erlaubt unterschiedliche geeignete Herleitungen und verlangt die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse. Vergleichsdaten, wirtschaftliche Vor- und Nachteile sowie die konkrete Marktgängigkeit müssen nachvollziehbar aufeinander bezogen werden. Ebenso wenig ist der rechnerische Wert zwingend der Betrag, auf den sich Parteien bei einer freiwilligen Aufhebung des Rechts verständigen.

Für steuerliche Fragestellungen enthält das Bewertungsgesetz eigene Regeln. § 14 BewG betrifft lebenslängliche Nutzungen und Leistungen; § 16 BewG begrenzt unter seinen Voraussetzungen den anzusetzenden Jahreswert. Die für den jeweiligen Stichtag geltenden Vervielfältiger sind zu beachten. Das Bundesfinanzministerium hat für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 eine entsprechende Tabelle veröffentlicht.

Ein steuerlicher Kapitalwert ist damit nicht automatisch der am Immobilienmarkt beobachtbare Abschlag. Wer eine Schenkung vorbereitet, sollte außerdem den Wert der Immobilie, den Wert des Rechts und die steuerliche Behandlung auseinanderhalten. Das Gutachten klärt die vereinbarte Wertfrage. Welche steuerlichen Folgen die geplante Gestaltung insgesamt hat und welche Nachweise benötigt werden, ist mit der steuerlichen Beratung abzustimmen. Ein bestimmter Steuervorteil wird durch eine Bewertung nicht zugesagt.

Wenn eine berechtigte Person auszieht oder in eine Pflegeeinrichtung umzieht, sollte das Objekt nicht ohne weitere Prüfung als unbelastet angesetzt werden. Tatsächliche Nutzung und rechtlicher Bestand sind verschiedene Fragen. Relevant sind die vereinbarte Ausgestaltung und die rechtlich geklärte Situation am Stichtag. Eine bloße Absicht, später auf das Recht zu verzichten, ist noch keine vollzogene Änderung.

Bei mehreren Berechtigten muss außerdem klar sein, wann und in welchem Umfang das Recht endet. Solche Gestaltungen werden nicht sinnvoll durch die Auswahl irgendeines Alterswerts vereinfacht. Für den Nießbrauch einer natürlichen Person nennt § 1061 BGB den Tod als Erlöschensgrund. Bei konkreten Mehrpersonenvereinbarungen, Befristungen oder Aufhebungen kommt es jedoch auf die gesamte Regelung an. Ungeklärte rechtliche Fragen werden im Auftrag ausdrücklich benannt, statt in einer vermeintlich exakten Zahl zu verschwinden.

Für eine erste Einordnung benötigt Sonnenwinkel die Objektart, den Standort, den Anlass und den gewünschten Stichtag. Liegt bereits eine Urkunde vor, ist deren vollständiger Text hilfreicher als ein Ausschnitt mit der Überschrift „Wohnrecht“. Zusätzlich brauchen wir die Unterlagen, die die belastete Immobilie selbst beschreiben. Ein sorgfältig dokumentiertes Recht ersetzt keine Prüfung von Fläche und Gebäudezustand.

Das vollständige Verkehrswertgutachten umfasst eine Besichtigung. Das Kurzgutachten für 990 € wird ohne Vor-Ort-Termin anhand bereitgestellter Angaben und Unterlagen erstellt. Welcher Umfang eine komplexe Rechtefrage angemessen beantwortet, wird vor dem Auftrag geklärt. Verkehrswertgutachten beginnen bei 1.890 € unter 1 Mio. € Verkehrswert; ab 1 Mio. € gilt ein Honorar von 0,6 %. Zusatzleistungen und erforderliche Beschaffungen werden entsprechend der veröffentlichten Angaben abgestimmt.