Grundstück eindeutig zuordnen
Grundbuch und Grundstückskarte helfen zu erkennen, welche Fläche und welche Rechte zum Bewertungsobjekt gehören.
Grund und Boden
Grundstücksbewertung
Was ist Ihr Grundstück wert, und was darf darauf gebaut werden? Wir betrachten Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten. Der Bodenrichtwert hilft dabei, ersetzt aber keine Bewertung Ihres Grundstücks.
Wann ist es sinnvoll?
Wie wir Ihnen bei Ihrer Wertfrage helfen
Wir bewerten bebaute und unbebaute Grundstücke für Entscheidungen rund um Kauf, Verkauf oder Vermögensaufteilung. Planungsrechtliche und tatsächliche Merkmale werden nach den verfügbaren Unterlagen eingeordnet.
Sagen Sie uns, wofür Sie den Wert brauchen. Wir erklären, welches Gutachten dazu passt und welche Unterlagen helfen. Der Bewertungsstichtag ist der Tag, für den wir den Wert ermitteln.
Das erhalten Sie
Den Grundstückswert an der tatsächlichen Nutzbarkeit festmachen
Eine Grundstücksfläche allein beantwortet die Wertfrage noch nicht. Wir verbinden Lage und Größe mit den belegten Möglichkeiten, die Fläche zu nutzen.
Nutzungsmöglichkeiten einordnen
Vorhandene Pläne und amtliche Unterlagen zeigen, welche Annahmen zur Nutzung tragfähig sind und wo noch eine Auskunft fehlt.
Den Bodenwert erklären
Ein Richtwert wird mit den Eigenschaften Ihres Grundstücks abgeglichen. So erkennen Sie, weshalb eine einfache Multiplikation nicht immer genügt.
Welcher Umfang passt zu Ihrem Vorhaben?
Ihre Fragestellung und die geplante Verwendung bestimmen den passenden Umfang. Soll ein Gutachten bei einer Behörde, einem Gericht oder anderen Dritten vorgelegt werden, klären wir deren Anforderungen vor der Beauftragung.
Vollständiges Verkehrswertgutachten
Mit Vor-Ort-Besichtigung, ausführlich begründeter Wertableitung und dokumentierten Grundlagen für Ihren konkreten Anlass.
Leistung ansehenKurzgutachten
Kompakte Wertorientierung anhand Ihrer Unterlagen und Angaben, ohne Vor-Ort-Besichtigung. Besonders für die eigene Entscheidungsvorbereitung.
Leistung ansehenAblauf
Von der Anfrage zur Bewertung
Auftrag und Unterlagen
Wir besprechen Anlass, Stichtag und Leistungsumfang. Sie stellen die vorhandenen Objektunterlagen bereit; weiteren Beschaffungsbedarf vereinbaren wir gesondert.
Objektangaben prüfen
Beim Kurzgutachten prüfen wir Ihre Unterlagen und Angaben ohne Vor-Ort-Besichtigung. Für das vollständige Verkehrswertgutachten vereinbaren wir einen Ortstermin und erfassen die sichtbaren Objektmerkmale.
Wertermittlung
Wir werten geeignete Marktdaten aus, wählen das passende Verfahren und dokumentieren die Wertableitung im vereinbarten Umfang.
Reguläre Bearbeitungsfrist: 30 Kalendertage nach vollständigem Eingang und gegebenenfalls erforderlicher Besichtigung aller erforderlichen Unterlagen und Auskünfte. Express nach gesonderter Vereinbarung.
Klare Konditionen
Gutachten mit vorher vereinbartem Umfang
Wir stimmen Auftrag und benötigte Unterlagen mit Ihnen ab. Zusatzleistungen und Fremdkosten werden vorab vereinbart.
Passend zum Auftrag
Kurzgutachten: 990 € ohne Ortstermin. Verkehrswertgutachten: 1.890 € bei einem Verkehrswert unter 1 Mio. €, ab 1 Mio. € 0,6 % des Verkehrswerts, mit Besichtigung. Inklusive 19 % USt. Zusatzleistungen und Fremdkosten vereinbaren wir vorab.
Preise und Leistungen ansehen
Was wir im Einzelnen prüfen
Hier finden Sie die fachlichen Prüfpunkte und Hinweise zu den Unterlagen.
Im Detail
Worauf wir bei Ihrer Bewertung achten
Zwei Flächen in derselben Bodenrichtwertzone können wegen Baurecht, Zuschnitt, Erschließung oder Belastungen sehr unterschiedlich nutzbar sein. Deshalb beginnt die Bewertung bei den Eigenschaften des einzelnen Flurstücks.
Der Bodenrichtwert ist ein Ausgangswert für ein typisiertes Grundstück. Er ist weder ein garantierter Verkaufspreis noch bereits der Wert des konkreten Grundstücks.
Diese Fragen klären wir für Ihre Bewertung
- Welche Bebauung ist nach verfügbaren Unterlagen zulässig?
- Wie sind Form, Zugang, Erschließung und Topografie?
- Gibt es Rechte, Baulasten oder Hinweise auf besondere Risiken?
Hilfreiche Unterlagen
Grundbuch, Flurkarte, relevante Planungsunterlagen und vorhandene Auskünfte zu Erschließung und Baulasten. Amtliche Beschaffung oder zusätzliche Prüfungen stimmen wir gesondert ab.
Welche Dokumente tatsächlich erforderlich sind und ob eine gesonderte Beschaffung nötig wird, stimmen wir für Ihren Auftrag ab.
Einordnung von Waschmann
„Auf ein großes Grundstück passt auf dem Papier vieles. Wertprägend ist aber, welche Nutzung tatsächlich belegt ist. Deshalb prüfen wir Planungsgrundlagen, Zugang und Rechte, bevor aus einer Gartenidee ein vermeintlicher Bauplatz wird.“
Waschmann · Sonnenwinkel Immobilienbewertung
Ihr Weg zu mehr Entscheidungssicherheit
So wird aus Objektdaten eine tragfähige Entscheidungsgrundlage
Wir betrachten die entscheidenden Merkmale nicht isoliert. Stichtag, Datengrundlage und Bewertungsweg werden so zusammengeführt, dass Sie das Ergebnis und seine Herleitung nachvollziehen können.
- 1
Was auf dem Grundstück gebaut werden darf
- 2
Größe, Form, Hanglage und vorhandene Anschlüsse
- 3
Bestehende Rechte und amtliche Angaben zum Bodenwert
Ihr Ergebnis
Eine verständlich begründete Bewertung für Ihre nächste Entscheidung
Wie die Bewertung zustande kommt
Wertfaktoren, Beispiele und Rechenwege ausführlich erklärt.
Vertiefung zur Leistung
Vom Bodenrichtwert zum einzelnen Flurstück
Der veröffentlichte Richtwert bezieht sich auf ein typisiertes Grundstück in einer Zone. Ein Hinterliegergrundstück, eine schmale Fläche oder ein Grundstück mit anderem Baurecht kann davon abweichen. Wir prüfen zuerst, welches Grundstück und welche Nutzung tatsächlich Gegenstand der Bewertung sind.
Planungsrecht
Zulässige Art und Intensität der Nutzung sind anhand verfügbarer Unterlagen einzuordnen. Eine erhoffte Bebauung ist nicht automatisch gesichertes Baurecht.
Erschließung und Form
Zufahrt, Leitungen, Größe, Zuschnitt und Topografie können die Verwendungsmöglichkeiten und den wirtschaftlichen Aufwand beeinflussen.
Rechte und Besonderheiten
Dienstbarkeiten, Baulasten oder bekannte Altlastenhinweise können relevant sein. Eine amtliche Auskunft oder technische Untersuchung ist kein pauschal eingeschlossener Bestandteil.
Bewertungsweg
So ordnen wir die Daten ein
Ausgehend von geeigneten Bodenrichtwerten und Marktdaten betrachten wir Abweichungen des konkreten Grundstücks. Bei bebauten Flächen kommt die Betrachtung des Gebäudes hinzu. Die ausführliche Verkehrswertermittlung enthält den Ortstermin; das Kurzgutachten ohne Ortstermin stützt sich auf Ihre Unterlagen.
Für Ihre Entscheidung
So hilft Ihnen die Bewertung bei Ihrer Entscheidung
Sie möchten ein Grundstück verkaufen oder kaufen und wissen, welcher Wert zu seinen Nutzungsmöglichkeiten passt. Wir betrachten die Lage, die Größe, die Form, den Zugang und die vorhandenen Anschlüsse. Vorliegende Planungsunterlagen helfen, die Möglichkeiten einer Bebauung einzuordnen. Der Bodenrichtwert ist dabei ein Ausgangspunkt für die Bewertung; die Besonderheiten Ihres Grundstücks werden zusätzlich berücksichtigt. So erhalten Sie eine nachvollziehbare Wertgrundlage und sehen, welche offenen Fragen zu einer geplanten Nutzung noch geklärt werden müssen.
Bauplatz verkaufen
Wir erklären, welche belegten Nutzungsmöglichkeiten und Grundstücksmerkmale den Wert Ihres Bauplatzes beeinflussen.
Ein breites, gut erreichbares Flurstück ist anders zu nutzen als ein schmaler Streifen gleicher Größe. Wir sichten verfügbare Planungs- und Grundstücksunterlagen und grenzen belegte Möglichkeiten von Ideen für eine künftige Entwicklung ab.
Teilung oder Nachverdichtung erwägen
Wir helfen Ihnen, die Wertfrage einer möglichen Teilung anhand der vorhandenen Grundstücks- und Planungsunterlagen zu ordnen.
Zugang, Abstandsflächen, Erschließung und geltendes Planungsrecht können entscheidend sein. Für die Wertbetrachtung sind vorhandene Unterlagen und der Stand der Klärung maßgeblich. Eine vermessungs- oder baurechtliche Zusage erfordert die jeweils zuständigen Fachstellen.
Auffällige Merkmale einordnen
Wir zeigen, welche Besonderheiten wie Hanglage oder eingeschränkte Zufahrt für die Grundstücksbewertung relevant sind.
Ohne gesicherte Auskunft wird daraus weder automatisch ein Abschlag noch Entwarnung. Wir benennen, welche Frage offen ist und ob eine amtliche Auskunft oder gesonderte Untersuchung für die Entscheidung benötigt wird.
Ein Beispiel zur Orientierung
Sie fragen sich, ob der hintere Garten zusätzlich bebaut werden könnte
Die Fläche wirkt groß genug für ein weiteres Haus. Ob die Idee tatsächlich möglich ist, geht aus dem bisherigen Verkaufsexposé nicht hervor.
So gehen wir dabei vor
- Wir betrachten das konkrete Grundstück und den belegten Zugang.
- Wir ordnen vorhandene Planungsunterlagen und Auskünfte der zuständigen Stelle ein.
- Wir trennen belegte Nutzungsmöglichkeiten von einer noch offenen Bauidee.
Sie sehen, worauf die Bewertung beruht. Eine zusätzliche Bebauung wird erst dann als Grundlage verwendet, wenn sie ausreichend belegt ist. Das Gutachten ersetzt keine Baugenehmigung.
Das ist eine beispielhafte Situation, kein Bericht über einen Kundenauftrag.
Ihre Immobilie verstehen
Was bei der Bewertung zählt
Bei einem Grundstück ist besonders wichtig, wie es tatsächlich genutzt werden kann. Eine Fläche an einer Straße unterscheidet sich von einem Grundstück dahinter; ein gut geschnittener Bauplatz von einem schmalen Streifen oder einer Fläche am Hang. Wir gleichen die Merkmale mit dem Bodenrichtwert und geeigneten Marktdaten ab. Bestehende Gebäude, Zufahrtsrechte oder bekannte Besonderheiten gehören ebenfalls in die Betrachtung. Wenn Sie über Teilung oder eine zusätzliche Bebauung nachdenken, stimmen wir die Wertfrage auf den Stand Ihrer Unterlagen ab. Wir erklären, welche Nutzung belegt ist und welche erst geplant wird. Benötigte amtliche Auskünfte und zusätzliche Prüfungen besprechen wir vorab.
Der größte Fehler ist, den Bodenrichtwert einer Zone ohne Prüfung auf jede Fläche darin zu übertragen. Das Richtwertgrundstück ist typisiert; das konkrete Flurstück kann bei Breite, Tiefe, Lage, Erschließung oder Nutzbarkeit abweichen. Besonders teuer kann eine falsche Annahme zur Bebaubarkeit werden: Ein großes Grundstück ermöglicht nicht allein wegen seiner Größe eine zweite selbstständige Bebauung. Verbindliche Klärungen sind Sache der zuständigen Stelle und gegebenenfalls der Fachplanung. Auch ein gesicherter Zugang ist mehr als eine sichtbare Zufahrt; seine rechtliche Grundlage kann für Käufer entscheidend sein. Bei Altbebauung oder Hinweisen auf frühere Nutzungen kommt die Frage hinzu, welche Kosten oder Untersuchungen erforderlich sein könnten. Solche Kosten werden anhand verfügbarer Auskünfte eingeordnet; offene Punkte benennen wir klar. Die Wertermittlung macht den Stand des Wissens sichtbar und trennt gegenwärtige Eigenschaften von Entwicklungsideen. Für Eigentümer ist das beim Verkauf wichtig, weil ein vollmundig beworbenes Potenzial zu Rückfragen führen kann. Käufer erfahren, welche Unterlagen sie vor einer Preisentscheidung einholen sollten und welche Unsicherheit im Wert noch enthalten ist. Ein schriftlich belegter Erschließungsstand kann entscheidender sein als eine unverbindliche Aussage über das mögliche Bauvolumen.
Nennen Sie uns die Lage des Grundstücks und Ihr Vorhaben. Mit Flurkarte, Grundbuch und vorhandenen Planungsunterlagen können wir den Bewertungsauftrag vorbereiten.
Kurz abstimmen, passend starten
Welcher Bewertungsumfang passt zu Ihrem Anliegen?
Schreiben Sie uns, wo die Immobilie liegt und wofür Sie ihren Wert brauchen. Wir helfen Ihnen bei der Wahl des passenden Gutachtens.
Für alle, die es genauer wissen möchten
Die Methode und ihre wichtigsten Besonderheiten für diesen Auftrag.
Fachlich erklärt
Wie aus einem Richtwert eine Grundstücksaussage wird
Der Bodenrichtwert beschreibt ein typisiertes Grundstück. Die fachliche Arbeit beginnt dort, wo das zu bewertende Flurstück davon abweicht: Größe, Tiefe, Nutzungsmaß, Lage innerhalb der Zone und gesicherte Erschließung können die Übertragbarkeit verändern. Geeignete Verkäufe helfen, solche Unterschiede im jeweiligen Markt zu beurteilen; ein pauschaler Prozentabzug allein wegen einer auffälligen Form wäre zu grob. Besonders bei großen oder unterschiedlich nutzbaren Flächen muss geklärt werden, ob das gesamte Grundstück denselben Entwicklungsstand hat. Das Ergebnis macht erkennbar, welcher Teil der Einschätzung auf geltenden Eigenschaften beruht und wo eine gewünschte Entwicklung erst von einer verbindlichen Klärung abhängt.
Gleiche Zone, anderer Zuschnitt
Ein tiefer Hinterliegerbereich ist nicht automatisch wie die straßenseitige Fläche zu bewerten. Zugang, bauliche Nutzbarkeit und geeignete Marktdaten entscheiden über die Einordnung. Die jeweilige Fläche muss dabei nachvollziehbar abgegrenzt werden.
Heutiger Stand oder Zukunftsidee?
Eine geplante Teilung oder zusätzliche Bebauung wird nicht als bereits gesicherte Möglichkeit angesetzt. Der Stand der vorhandenen planungsrechtlichen und erschließungsbezogenen Nachweise ist maßgeblich.
Auffälligkeit ohne Pauschalabschlag
Bei Altbebauung, Leitungen oder Hinweisen auf Bodenrisiken prüfen wir vorhandene Informationen. Offene technische oder behördliche Fragen werden benannt, statt Kosten oder Genehmigungen zu erfinden.
Gut zu wissen
Häufige Fragen: Grundstücksbewertung
Hier finden Sie die wichtigsten Antworten zu Ihrer Bewertung und zum Auftrag.
Kann ich ein Grundstück einfach teilen?
Ob eine Teilung wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll ist, hängt unter anderem von Planungsrecht, Erschließung und konkretem Zuschnitt ab. Eine verbindliche Genehmigungsprüfung ist gesondert zu klären.
Untersuchen Sie den Boden auf Altlasten?
Nein. Vorhandene Hinweise und verfügbare Auskünfte können wir einordnen; eine Bodenuntersuchung oder Garantie zur Schadstofffreiheit gehört nicht zum Wertgutachten.
Prüfen Sie Baulasten und Altlasten automatisch?
Entsprechende Auskünfte und Akteneinsicht sind kein pauschaler Bestandteil. Bedarf, Berechtigung und Fremdkosten vereinbaren wir vorab.
Ist eine nicht ausgeschöpfte GRZ bereits eine bestätigte Baureserve?
Nein. Die GRZ beschreibt ein Nutzungsmaß; Baulinie, Baugrenze und weitere Vorgaben bestimmen zusätzlich Lage und Zulässigkeit eines Baukörpers. Wir benötigen den maßgeblichen Plan mit Text und Legende sowie das konkrete Vorhaben. Eine freie Gartenfläche oder eine rechnerische Differenz schafft keine neue Baufreigabe. Der Wertansatz stützt sich auf belegte Nutzbarkeit und passende Marktdaten.
Wie berücksichtigen Sie einen positiven Bauvorbescheid?
Wir benötigen die vollständige Entscheidung, den Antrag und die zugehörigen Anlagen. Entscheidend sind das konkrete Vorhaben, die tatsächlich beantworteten Fragen und verbleibende Voraussetzungen. Ein positiver Bescheid ist keine allgemeine Baufreigabe und führt nicht zu einem festen Prozentzuschlag auf den Grundstückswert.
Bedeutet eine vorhandene Straße, dass alle Beiträge bezahlt sind?
Technische Erschließung und Beitragsstand sind zu unterscheiden. Wir gleichen Bescheide, Vorauszahlungen und vorhandene Auskünfte mit dem Grundstück und dem Zustand der Vergleichsdaten ab. Ein offener Betrag darf nicht zusätzlich angesetzt werden, wenn derselbe Sachverhalt schon in der Wertableitung berücksichtigt wurde.
Was ist ein Hinterliegergrundstück wert?
Der Zugang und seine rechtliche Sicherung, Erschließung, Form und zulässige Nutzung sind maßgeblich. Ein Abschlag lässt sich nicht pauschal allein aus der Lage hinter einem anderen Grundstück ableiten.
Ist ein Bodenrichtwert schon ein Angebotspreis?
Nein. Er beschreibt einen typisierten Bodenwert in einer Zone. Die konkrete Fläche und ihre Merkmale müssen damit abgeglichen werden.
Können Baulasten oder Dienstbarkeiten relevant sein?
Ja, soweit sie Nutzbarkeit oder wirtschaftliche Möglichkeiten beeinflussen. Wir prüfen vorliegende Unterlagen; gesonderte Registerauskünfte und Fremdkosten werden vorher vereinbart.
Ist als Bauland beworbenes Land automatisch sofort bebaubar?
Nein. Eine Verkaufsanzeige ersetzt keine Prüfung von Planungsrecht, Erschließung und tatsächlicher Nutzbarkeit. Wir unterscheiden nach den verfügbaren Nachweisen, welcher Entwicklungszustand vorliegt und welche Nutzung zum Bewertungsstichtag tragfähig ist. Eine bloße Aussicht auf spätere Bebauung wird nicht wie bereits gesichertes Baurecht behandelt. Verbindliche Auskünfte erteilt die zuständige Behörde.
Wie wirkt sich ein Grundstück im Außenbereich auf den Wert aus?
Die Lage außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Gebiets kann die zulässige Nutzung und die Nachfrage deutlich verändern. Entscheidend sind die konkreten planungsrechtlichen Verhältnisse und vorhandene Genehmigungen, nicht allein eine große Fläche oder eine nahe Wohnsiedlung. Wir werten verfügbare Unterlagen aus und legen offene Fragen offen; eine Baugenehmigung können wir nicht zusagen.
Was passiert bei einem Grundstück mit mehreren Flurstücken?
Zuerst klären wir, welche Flurstücke zum Bewertungsgegenstand gehören und ob sie zusammen eine wirtschaftliche Einheit bilden. Zugang, Rechte, Erschließung und Nutzung können je Fläche verschieden sein. Eine getrennte Verkaufsmöglichkeit ist nicht automatisch gegeben. Flurkarte und Grundbuchangaben helfen, den tatsächlichen Umfang und mögliche Belastungen nachvollziehbar festzuhalten.
Wie berücksichtigen Sie fehlende oder ungeklärte Erschließung?
Straßenanschluss, Leitungen und rechtlich gesicherter Zugang beeinflussen, wie ein Grundstück nutzbar ist und welcher Aufwand entstehen kann. Wir prüfen vorhandene Pläne und Auskünfte und benennen offene Punkte. Nicht belegte Anschlüsse werden nicht als gesichert unterstellt. Wenn zusätzliche behördliche Auskünfte oder technische Prüfungen nötig sind, vereinbaren wir deren Beschaffung und Kosten vorab.
Grundstücksbewertung anfragen
Nennen Sie Objektart, Ort und Anlass. Wir besprechen das weitere Vorgehen.