Immobiliengutachter Essen

Der Essener Gutachterausschuss veröffentlicht seine Bewertungsdaten jährlich im Grundstücksmarktbericht. Er unterscheidet unter anderem Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren und Daten für die Einordnung vermieteter Immobilien. Das klingt zunächst technisch, beantwortet aber eine praktische Frage: Welche Grundlage passt zu dem Objekt, das Sie bewerten lassen möchten? Für eine einzelne Eigentumswohnung werden andere Eigenschaften zusammengeführt als für ein vollständig vermietetes Haus.

Der Ausschuss weist darauf hin, dass die veröffentlichten Werte zu den beschriebenen Rechenmodellen gehören. Wir verwenden deshalb nicht einfach die jeweils günstigste Zahl aus verschiedenen Tabellen. Die Grundlagen werden passend gewählt und erklärt. Für Sie ist wichtig, was im Ergebnis daraus wird: ein nachvollziehbarer Wert Ihrer Immobilie zum vereinbarten Datum. Wenn Sie bereits einen älteren Ausdruck oder eine frühere Bewertung haben, nennen Sie das bei der Anfrage. Wir ordnen ein, welche Unterlagen für den aktuellen Auftrag helfen.

Ein fiktives Beispiel: Zu einem Essener Haus gehört ein langer Garten mit einem Nebenbau. Die Flächenzahl im Exposé ist groß, doch ein weiterer Bauplatz ist damit noch nicht nachgewiesen. Für die Bewertung unterscheiden wir den Wohnbereich, nutzbaren Garten und weitere Flächen nach ihrer tatsächlichen und erlaubten Verwendung. Der Essener Grundstücksmarktbericht enthält auch Grundlagen für besondere Grundstücksqualitäten; sie sind ein Hinweis darauf, dass nicht jede Fläche gleich behandelt wird.

Wir gleichen vorhandene Pläne, Grundstücksangaben und die dokumentierte Nutzung ab. Wenn Sie einen späteren Verkauf oder eine Aufteilung vorbereiten, teilen Sie uns bekannte Zufahrtsrechte und Unterlagen zu Anbauten mit. Eine eigene Planung für ein zweites Haus wird als Planung behandelt, nicht als bereits gesicherte Eigenschaft. So können Sie im Gespräch erklären, was Ihr Grundstück heute bietet und bei welchen Möglichkeiten zunächst weitere Klärung nötig wäre.

Bei einem vermieteten Haus ist die monatliche Gesamtmiete ein guter Anfang, aber noch nicht die ganze Geschichte. Für jede Einheit helfen vermietete Fläche, vereinbarte Miete und Informationen über nicht vermietete Räume. Hinzu kommen Kosten, die beim Eigentümer bleiben, sowie bekannte Arbeiten am Gebäude. Ein Geschäft im Erdgeschoss kann andere Vertragsbedingungen und Nutzungsmöglichkeiten haben als die Wohnungen darüber. Diese Unterschiede werden zunächst einzeln betrachtet.

Sie müssen daraus keine eigene Wirtschaftlichkeitsrechnung erstellen. Eine einfache vorhandene Mietaufstellung und die Verträge helfen uns, die Ausgangslage zu verstehen. Teilen Sie bekannte offene Arbeiten mit und nennen Sie den Grund der Bewertung, etwa Verkauf oder Übernahme unter Erben. Wir führen die Angaben mit passenden Essener Daten zusammen und erklären die wichtigen Annahmen. Das vollständige Verkehrswertgutachten enthält eine Besichtigung; eine kompakte Orientierung ohne Ortstermin hat einen entsprechend anderen Umfang.

Für ein Haus mit mehreren Nutzungen braucht die Bewertung eine verständliche Aufteilung: Welche Räume gehören zu welcher Einheit, wie werden sie tatsächlich genutzt und welche Unterlagen beschreiben diesen Stand? Eine einzige Gesamtfläche und eine monatliche Gesamteinnahme lassen wichtige Unterschiede verschwinden. Wenn Sie ein solches Objekt in Essen verkaufen oder übernehmen möchten, beginnen Sie deshalb mit einer einfachen Skizze der Einheiten. Dafür genügt zunächst ein vorhandener Grundriss mit ergänzten Bezeichnungen.

Bezeichnen Sie die Teile so, dass sie in allen Unterlagen wiedergefunden werden können: etwa Wohnung oben, Laden vorn und Lager im Hof. Vergeben Sie keine neue amtlich wirkende Nummerierung, wenn bereits andere Einheitenbezeichnungen bestehen. Notieren Sie Abweichungen zwischen Plan, Vertrag und heutiger Nutzung daneben. Damit kann Sonnenwinkel erkennen, ob eine Zahl dasselbe Objekt beschreibt oder ob verschiedene Flächen in einer scheinbar einheitlichen Angabe zusammengefasst wurden.

Der Essener Grundstücksmarktbericht unterscheidet bereits verschiedene Bewertungsdaten und Modelle. Die praktische Folgerung für ein gemischt genutztes Haus ist, die passende Datengrundlage anhand des konkreten Objekts auszuwählen. Ein Vergleichsfaktor für eine Eigentumswohnung erklärt nicht automatisch das gesamte Wohn- und Geschäftshaus. Das bestehende Essener Datenangebot ist damit eine Grundlage für die sachverständige Einordnung, kein Ersatz für die geordnete Aufnahme der einzelnen Nutzungen.

Ordnen Sie jedem Gebäudeteil zuerst den vorhandenen Vertrag und seine Ergänzungen zu. Wichtig ist, welche Räume die Vereinbarung umfasst und welcher Stand aktuell gelten soll. Ein späterer Nachtrag kann beispielsweise eine zusätzliche Fläche oder eine geänderte Zahlung beschreiben. Die alte Vertragsseite und der neue Nachtrag gehören dann zusammen. Ein isolierter Kontoauszug erklärt diesen Zusammenhang meist nicht.

Eine hilfreiche Übersicht enthält Einheitenbezeichnung, Nutzung, Flächenquelle, Vertragsdatum, vereinbarte Nettokaltmiete und bekannte Änderungen. Betriebskostenvorauszahlungen werden daneben ausgewiesen. Markieren Sie unklare Positionen, statt einen Betrag zu erraten. Wenn eine Zahlung mehrere Einheiten betrifft, bleibt das ausdrücklich vermerkt. Der Gutachter kann dann gezielt nachfragen, welche Zuordnung für die Wertableitung erforderlich ist.

Bei einer eigengenutzten Einheit gibt es möglicherweise keinen Mietvertrag. Schreiben Sie das so auf. Eine selbst gewählte Wunschmiete wird dadurch nicht zur tatsächlich erzielten Einnahme. Für die Bewertung ist gegebenenfalls eine gesondert begründete marktbezogene Einordnung nötig. Die Übersicht sollte daher tatsächliche Vermietung, Eigennutzung und bloße Vermietungsvorstellungen auseinanderhalten. Sie müssen diese Bewertung nicht vorwegnehmen, um eine Anfrage stellen zu können.

Zuerst muss jede Flächenzahl einen erkennbaren Inhalt haben. Eine Wohnflächenberechnung, eine im Gewerbevertrag genannte Fläche und eine aus einem Plan übernommene Geschossfläche können unterschiedliche Berechnungsgrundlagen besitzen. Eine gemeinsame Summe ist nur verständlich, wenn diese Unterschiede erklärt werden. Für Ihren Ordner notieren Sie deshalb neben der Zahl auch Quelle, Datum und die zugehörigen Räume.

Gemeinsame Bereiche verdienen eine eigene Zeile. Das betrifft beispielsweise einen Zugang, der sowohl zu Wohnungen als auch zum Laden führt. Wird derselbe Flur in zwei Aufstellungen mitgezählt, entsteht durch bloße Addition keine zusätzliche nutzbare Fläche. Umgekehrt sollte ein vorhandener Bereich nicht verschwinden, nur weil er keiner einzelnen Vertragsfläche unmittelbar zugeordnet ist. Die Prüfung beginnt bei der räumlichen Zuordnung.

§ 2 ImmoWertV nennt unter anderem tatsächliche Nutzung, Größe und Ausstattung der baulichen Anlagen sowie Ertragsverhältnisse als mögliche Grundstücksmerkmale. Daraus folgt für die Vorbereitung keine universelle Umrechnungsformel. Es zeigt vielmehr, warum die bloße Quadratmeterzahl eine Beschreibung des Objekts nicht ersetzt. Welche Flächenangabe für den jeweiligen Bewertungsansatz benötigt wird, wird im Gutachten nachvollziehbar erläutert.

Bei einer leer stehenden Einheit helfen drei konkrete Antworten: Seit wann steht sie leer, wie wurde sie zuletzt genutzt und in welchem Zustand wird sie heute angeboten? Eine leergeräumte Wohnung, ein renovierungsbedürftiger Laden und eine erst vorgesehene zusätzliche Einheit sind unterschiedliche Ausgangslagen. Beschreiben Sie den vorhandenen Stand, ohne daraus selbst eine bestimmte künftige Miete abzuleiten.

Legen Sie vorhandene letzte Verträge, Übergabeunterlagen und Angebote für bereits besprochene Arbeiten zur betreffenden Einheit. Gibt es nur eine unverbindliche Idee für eine Umnutzung, erhält diese eine eigene Kennzeichnung. Die Besichtigung erfasst den sichtbaren Bestand im vereinbarten Umfang; sie macht aus einer geplanten Nutzung keine genehmigte. Offene baurechtliche Fragen müssen mit geeigneten Grundlagen geklärt werden.

Für eine Kaufentscheidung ist außerdem hilfreich, welche Bereiche voneinander unabhängig zugänglich und praktisch nutzbar sind. Ein Interessent kann aus einer Flächenzahl allein kaum erkennen, ob zum Beispiel der Zugang zum Hof durch den vermieteten Laden führt. Solche räumlichen Zusammenhänge werden in Plan und Beschreibung sichtbar gemacht. Sie sind konkrete Objektmerkmale und keine pauschale Bewertung eines Essener Stadtteils.

Bei mehreren Nutzungen kann eine Anlage verschiedenen Einheiten dienen. Für die Bewertung interessiert deshalb, was die vorhandenen Unterlagen zur Versorgung und zur Kostenzuordnung erkennen lassen. Stellen Sie dokumentierte laufende Positionen und einzelne geplante Maßnahmen getrennt zusammen. Die monatliche Vorauszahlung eines Mieters ist dabei eine andere Information als die Rechnung für eine neue Heizungsanlage.

Zu einer angekündigten Arbeit helfen Bauteil, Umfang, Dokumentenstand und Zeitpunkt. Liegt nur eine Schätzung vor oder bereits ein konkretes Angebot? Wurde die Maßnahme teilweise ausgeführt? Gehört der genannte Betrag zum ganzen Gebäude oder zu einem bestimmten Teil? Diese Fragen verhindern, dass eine Zahl mit einem anderen Inhalt in der Wertbegründung weiterverwendet wird.

Ein Instandhaltungsbedarf lässt sich nicht stets durch einen unveränderten Euroabzug vom Immobilienwert erklären. Ebenso wenig erhöht jede bezahlte Rechnung den Marktwert um ihren Rechnungsbetrag. Entscheidend sind die Berücksichtigung im gewählten Verfahren und der tatsächlich bewertete Zustand. Sonnenwinkel sollte die Verbindung zwischen Befund, Annahme und Wertableitung erläutern. Die Unterlagenübersicht unterstützt diese Erklärung, ohne eine technische Ursachenprüfung zu ersetzen.

Das folgende Beispiel ist vollständig fiktiv und beschreibt keinen Sonnenwinkel-Auftrag. Ein Essener Haus wird mit zwei Wohnungen, einem Laden und einem Hofraum angeboten. Im Exposé steht nur eine Gesamtmiete. Eine Wohnung wird selbst genutzt, der Laden ist vermietet und der Hofraum wird vom Verkäufer als mögliche zusätzliche Mietfläche bezeichnet. Für die Bewertung sind diese Angaben zunächst auseinanderzunehmen.

Der vorhandene Ladenvertrag wird mit der zugehörigen Fläche abgeglichen. Bei der vermieteten Wohnung werden Vertrag und Nachträge geordnet; die eigengenutzte Wohnung erhält einen eigenen Status. Für den Hofraum werden tatsächliche Nutzung und vorhandene bauliche Unterlagen zusammengestellt. Eine im Verkaufsgespräch genannte mögliche Miete bleibt eine Vorstellung. Sie wird nicht zur belegten Einnahme umbenannt.

Erst nach dieser Zuordnung lassen sich sinnvolle Rückfragen stellen: Welche Einnahme ist dokumentiert? Welche Fläche ist mitgemeint? Welche Eigenschaft benötigt weitere Klärung? Das Beispiel enthält bewusst keinen erfundenen Quadratmeterpreis. Sein Nutzen liegt in der nachvollziehbaren Ausgangslage. Eine scheinbar präzise Multiplikation der Gesamtmiete hätte die unterschiedlichen Nutzungs- und Dokumentenstände lediglich verdeckt.

Beginnen Sie mit einer Seite zur Entscheidung: Verkauf, Kauf oder Übernahme, benötigter Bewertungszeitpunkt und genaue Objektanschrift. Dahinter kommen die Einheitenübersicht und vorhandene Pläne. Anschließend ordnen Sie Verträge und Änderungen jeweils derselben Einheit zu. Unterlagen zu gemeinsamen Anlagen sowie bekannten Arbeiten bilden einen eigenen Abschnitt. Fehlende Dokumente können Sie auf einer kurzen offenen Liste benennen.

Für den Termin klären Sie, welche Räume zugänglich sind und wer den Zugang organisiert. Bei vermieteten Teilen erfolgt die Abstimmung mit den zuständigen Personen. Teilen Sie bekannte Einschränkungen früh mit. Ein nur von außen sichtbarer Gebäudeteil und ein innen besichtigter Bereich haben unterschiedliche Aufnahmegrundlagen; diese Unterschiede sollten im Ergebnis erkennbar bleiben.

Zum Verkehrswertgutachten gehört nach dem bestehenden Sonnenwinkel-Leistungsumfang die Besichtigung. Das Kurzgutachten erfolgt ohne Vor-Ort-Termin aus den vereinbarten Angaben und Unterlagen. Bei mehreren Nutzungen ist deshalb schon bei der Anfrage wichtig, welche Entscheidung Sie absichern möchten und welche Grundlagen vorhanden sind. Senden Sie keine selbst geschätzte Bewertung vorab; eine verständliche Beschreibung der offenen Frage genügt für den Einstieg.

Ein nützlicher letzter Abgleich ist die gemeinsame Begehung Ihrer Unterlagenübersicht am Bildschirm oder auf Papier: Lässt sich jede genannte Einheit im Plan finden? Gehört jeder Vertrag zu einem eindeutig bezeichneten Bereich? Werden Zahlungen derselben Einheit über denselben Zeitraum verglichen? Wenn eine Antwort fehlt, markieren Sie genau diese Verbindung. Ein umfangreicher Ordner ist für sich noch keine vollständige Bewertungsgrundlage. Die Zuordnung erspart es, später aus Dateinamen oder einzelnen Beträgen auf den Inhalt schließen zu müssen.

Bei einem früheren Bewertungszeitpunkt ist zusätzlich zu klären, welche Unterlagen den damaligen Zustand beschreiben. Eine aktuelle Mietliste kann Änderungen enthalten, die erst später eingetreten sind. Bewahren Sie ältere Fassungen mit Datum auf, statt sie durch die heutige Tabelle zu ersetzen. So kann Sonnenwinkel die benötigte zeitliche Grundlage erkennen und erklären, welche ergänzende Information für den vereinbarten Rückblick noch fehlt.