Immobiliengutachter Krefeld

Die Krefelder Stadtmeldung vom 26. März 2026 erklärt, dass der Grundstücksmarktbericht 2026 tatsächliche Kaufverträge aus 2025 auswertet. Bei Eigentumswohnungen unterscheidet sie ausdrücklich Weiterverkäufe vorhandener Wohnungen und Erstverkäufe neu errichteter Einheiten. Diese Trennung ist auch für Ihre Preisfrage wichtig: Ein Neubauangebot beantwortet nicht unmittelbar, was eine ältere Wohnung wert ist.

Wir vergleichen Ihr Objekt mit geeigneten Verkäufen und ordnen Unterschiede bei Bauphase, Fläche, Ausstattung und Zustand ein. Eine aufwendig erneuerte Bestandswohnung bleibt dabei mit ihrem gesamten Gebäude verbunden. Umgekehrt darf vorhandener älterer Bestand nicht allein wegen seines Baujahrs abgewertet werden. Entscheidend ist, welche Eigenschaften heute tatsächlich vorhanden und für den Vergleich belegt sind.

Ein großes Grundstück kann die Wohnqualität erhöhen. Ob ein Teil zusätzlich bebaut werden kann, ist eine andere Frage. Für die Bewertung unterscheiden wir deshalb den heutigen Garten von einer belegten zusätzlichen Nutzungsmöglichkeit. Dazu gehören unter anderem der passende Planungsstand, der Zuschnitt sowie eine nutzbare Zufahrt und Versorgung.

Ein fiktives Beispiel: Hinter einem Wohnhaus liegt eine große freie Fläche. Bevor daraus in der Rechnung ein weiterer Bauplatz wird, muss geklärt sein, ob und wie die Fläche genutzt werden darf und erreichbar ist. Eine Zeichnung mit einer möglichen Teilung allein reicht dafür nicht. Nennen Sie uns Ihre Idee; wir erklären, welche vorhandenen Informationen helfen und welche Auskünfte noch benötigt werden.

Die Stadt Krefeld veröffentlicht Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte für verschiedene Immobilienarten. Die Meldung zum Stichtag 1. Januar 2026 nennt getrennte Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihen- und Doppelhäuser. Deshalb schauen wir zuerst, welche Art von Wert Sie gefunden haben und auf welches typische Objekt er sich bezieht.

Bewahren Sie bei einem Auszug die vollständigen Angaben mit Datum und Objektbeschreibung auf. Eine einzelne Eurozahl ohne Bezug kann leicht in die falsche Rechnung geraten. Für Ihre Immobilie prüfen wir anschließend die passenden Merkmale und Abweichungen. Sie müssen das nicht selbst umrechnen: Schicken Sie uns Ihre Frage und sagen Sie dazu, ob Sie Haus, Wohnung oder Grundstück bewerten möchten.

Zuerst muss feststehen, welches Eigentum bewertet werden soll. Zwei getrennt genutzte Etagen sind nicht allein deshalb zwei einzeln bewertbare Eigentumswohnungen. Für eine Anfrage in Krefeld ist daher die Beschreibung „Haus mit zwei Wohnungen“ ein guter Anfang, aber noch keine vollständige Abgrenzung. Gehört das gesamte Grundstück zum geplanten Verkauf, wird eine vorhandene Eigentumswohnung übertragen oder soll erst eine mögliche Aufteilung wirtschaftlich betrachtet werden?

Diese Frage ist besonders wichtig, wenn sich Beteiligte bereits auf bestimmte Räume verständigt haben. Die Nutzung des Erdgeschosses durch ein Familienmitglied und des Obergeschosses durch ein anderes beschreibt zunächst den Alltag. Welche Rechte tatsächlich bestehen und welches Objekt übertragen werden kann, ist anhand der Unterlagen zu klären. Für die Bewertung werden die festgestellte Eigentumssituation und eine gewünschte künftige Lösung deutlich auseinandergehalten.

Nennen Sie Sonnenwinkel deshalb neben der Krefelder Adresse auch das Ziel: Verkauf des Hauses, Kauf einer vorhandenen Wohnung oder Vorbereitung einer Vermögensaufteilung. Hilfreich ist die Information, ob ein Wohnungsgrundbuch vorliegt und wie die Einheit dort bezeichnet wird. Sie müssen die Dokumente nicht selbst rechtlich auslegen. Schon eine eindeutige Beschreibung der offenen Frage hilft, den passenden Gutachtenumfang zu bestimmen.

Für eine vorhandene Eigentumswohnung sollten Grundbuchauszug, Teilungserklärung und zugehöriger Aufteilungsplan zusammen betrachtet werden. § 7 WEG beschreibt den Aufteilungsplan als zeichnerische Zuordnung der Einheiten und gemeinschaftlichen Bereiche. Die Nummerierung verbindet Räume mit der jeweiligen Einheit. Das ist für die Bewertung hilfreicher als die alleinige Angabe „Wohnung links“, die in einem älteren Mietvertrag eine andere Bedeutung haben kann.

Legen Sie die Dokumente nebeneinander und notieren Sie erkennbare Unterschiede, ohne die Pläne eigenständig zu korrigieren. Heißt die angebotene Wohnung im Inserat Nummer drei, im Plan aber Nummer zwei, muss diese Abweichung geklärt werden. Dasselbe gilt für Keller, Speicher, Garage und Stellplatz. Ein Raum außerhalb der Wohnung kann relevant sein, braucht aber eine nachvollziehbare Zuordnung zum bewerteten Recht.

Bei der Besichtigung erleichtert eine einfache Raumbeschriftung den Abgleich: Geschoss, Lage, Nutzung und zugehöriger Plan. Zeigen Sie auch Räume, die derzeit von einer anderen Person genutzt werden, sofern der Zugang abgestimmt ist. Die Besichtigung beschreibt den vorhandenen Zustand; sie ersetzt weder eine fehlende rechtliche Zuordnung noch eine notwendige Berichtigung von Unterlagen. Offene Punkte werden ausdrücklich festgehalten.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiger Nachweis, aber kein Ersatz für den gesamten Eigentumsstand. § 3 WEG regelt Voraussetzungen der Abgeschlossenheit; § 4 WEG verlangt für die Rechtsänderung auch die Eintragung im Grundbuch. Für den Bewertungsauftrag folgt daraus: Ein vorhandener Plan mit Bescheinigung und eine tatsächlich begründete Eigentumswohnung dürfen nicht ohne Prüfung gleichgesetzt werden. Quellen: WEG §§ 3, 4 und 7, abgeglichen am 2. November 2026.

Ebenso ist zwischen einer vorhandenen Aufteilung und einem Plan zur späteren Aufteilung zu unterscheiden. Eine Eigentümerin kann bereits Unterlagen vorbereitet haben, während weitere Schritte noch ausstehen. Eine Bewertung des gegenwärtigen Hauses braucht den gegenwärtigen Stand. Eine zusätzliche wirtschaftliche Betrachtung der geplanten Einzelwohnungen müsste die dafür vorausgesetzten Schritte, den Zustand und den betrachteten Zeitpunkt offen nennen.

Für Kunden bedeutet das keine zusätzliche Vorprüfung in Eigenregie. Teilen Sie mit, welche Nachweise vorhanden sind, welche Einheiten schon gesondert geführt werden und welche Veränderungen erst beabsichtigt sind. Sonnenwinkel kann darauf aufbauend die Wertfrage eingrenzen. Die Wertermittlung sagt nicht automatisch zu, dass eine gewünschte Aufteilung baurechtlich, grundbuchlich oder organisatorisch umsetzbar ist.

Die Abweichung sollte beschrieben werden, bevor aus ihr eine Wertannahme entsteht. Vielleicht wurde eine Tür versetzt, ein Raum zusammengelegt oder ein Bereich anders genutzt. Solche Veränderungen sind nicht alle gleich zu beurteilen. Entscheidend sind Umfang, betroffene Bauteile, belegte Nutzung und die Frage, welche Einheit oder gemeinschaftliche Fläche berührt wird. Eine aktuelle Skizze darf deshalb als Orientierung dienen, sollte aber klar als solche gekennzeichnet sein.

Erstellen Sie für jede erkennbare Veränderung eine kurze Notiz: Was zeigt der vorhandene Plan, was ist heute sichtbar, wann wurde nach Ihrer Kenntnis verändert und welcher Nachweis liegt vor? Sammeln Sie passende Bauunterlagen, Beschlüsse oder weitere objektspezifische Dokumente. Ein renovierter Raum beweist nicht von selbst, dass jede damit verbundene Nutzungs- oder Zuordnungsfrage bereits geklärt wurde.

Im Gutachten muss nachvollziehbar bleiben, auf welcher Grundlage der vorhandene Zustand berücksichtigt wird. Eine ungeklärte Fläche darf nicht zugleich als sichere Wohnfläche und als vollständige zukünftige Ausbaureserve behandelt werden. Bei Bedarf ist zunächst eine ergänzende Auskunft einzuholen. Das schützt auch Käufer und Miteigentümer vor dem Missverständnis, eine Bewertung habe eine fehlende Genehmigung oder Zustimmung ersetzt.

Für die Nutzbarkeit einer einzelnen Wohnung zählt auch, wie sie mit dem Gebäude verbunden ist. Beschreiben Sie den Weg von der Straße bis zum Wohnungseingang, den Zugang zu Keller und Zählern sowie die Lage wichtiger gemeinsamer Anlagen. Ein separater Klingelknopf ist eine praktische Information. Er beantwortet jedoch nicht, welche Nutzungsrechte und Kostenregelungen für Treppe, Hof oder Technik bestehen.

Bei gemeinsamer Heizung interessiert, welche Bereiche versorgt werden und welche Unterlagen zum System sowie zur Kostenabrechnung vorliegen. Bei später ergänzten Bädern oder Küchen können verfügbare Pläne und Rechnungen die Zuordnung der Leitungen unterstützen. Aus dem Blick auf eine verkleidete Wand lässt sich dagegen kein vollständiger Zustand verdeckter Installationen ableiten. Eine sichtbare Beobachtung und eine technische Annahme bleiben getrennt.

Stimmen Sie vor dem Ortstermin ab, welche Räume tatsächlich zugänglich sein werden und wer Schlüssel bereitstellt. Ist ein wichtiger Bereich verschlossen, sollte das früh bekannt sein. Die Bewertung kann dann mit einer klar benannten Informationsgrenze vorbereitet werden. Zusätzliche Fachuntersuchungen gehören nur bei entsprechend vereinbartem Umfang dazu; ein Verkehrswertgutachten ist keine automatische vollständige Prüfung sämtlicher Gebäudetechnik.

Ein ungeteiltes Haus und mehrere vorhandene Eigentumswohnungen sind unterschiedliche Bewertungsgegenstände. Selbst bei denselben Räumen können Erwerberkreis, Verwaltungsorganisation, Kosten und Nutzungsmöglichkeiten voneinander abweichen. Wer zunächst das gesamte Haus verkaufen möchte, sollte daher nicht unbesehen einzelne Angebotspreise für Wohnungen addieren. Zuerst ist zu klären, ob diese Wohnungen im tatsächlichen rechtlichen und baulichen Zustand überhaupt vergleichbar sind.

Der Gutachterausschuss in der Stadt Krefeld veröffentlicht einen jährlichen Grundstücksmarktbericht auf Grundlage der ausgewerteten Kaufpreissammlung. Die offizielle Produktseite bietet den Bericht 2026 und historische Berichte an. Das ist eine örtliche Datenquelle für die Einordnung; daraus wird hier kein aktueller Quadratmeterpreis übernommen. Maßgeblich bleiben der zum Stichtag passende Bericht, der jeweilige Teilmarkt und die Eigenschaften des Bewertungsobjekts.

Auch Kosten einer geplanten Aufteilung dürfen nicht als einfacher Universalabzug behandelt werden. Welche Schritte nötig wären, welche Beträge belastbar bekannt sind und welche Risiken verbleiben, hängt vom Vorhaben ab. Eine zusätzliche Variantenbetrachtung braucht deshalb konkrete Voraussetzungen. Im Ergebnis muss verständlich sein, ob der heutige Bestand, eine einzelne bestehende Einheit oder ein ausdrücklich angenommenes Zukunftsszenario beschrieben wird.

Eine modernisierte Wohnung kann sich in einem Gebäude mit weiterem Arbeitsbedarf befinden. Sammeln Sie deshalb Unterlagen zur Gemeinschaft und trennen Sie ausgeführte Arbeiten, beschlossene Vorhaben und lediglich diskutierte Wünsche. Eine neue Küche erklärt den Zustand des gemeinschaftlichen Dachs nicht. Umgekehrt ist eine größere Rechnung am Haus nicht ohne Weiteres in voller Höhe der einzelnen Wohnung zuzuordnen.

Für die Vorbereitung helfen Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Rücklagenangaben und einschlägige Beschlüsse. Notieren Sie, welchen Zeitraum sie betreffen und ob bekannte Maßnahmen bereits abgeschlossen oder noch offen sind. Entscheidend ist nicht ein möglichst großer Dokumentenstapel, sondern der Zusammenhang zwischen Kostenstand, Gebäudezustand und der bewerteten Einheit. Eine frühere Abrechnung beschreibt nicht automatisch alle Verhältnisse am heutigen Stichtag.

Im Wertansatz dürfen dieselben Eigenschaften nicht mehrfach angesetzt werden. Wird beispielsweise ein bestimmter Zustand bereits in den Vergleichsdaten berücksichtigt, ist ein weiterer pauschaler Abzug erklärungsbedürftig. Umgekehrt darf ein erkennbarer besonderer Umstand nicht in einer allgemeinen Durchschnittsangabe verschwinden. Die konkrete Ableitung erläutert deshalb die Verbindung zwischen Ausgangsdaten, Objektunterschieden und dem begründeten Ergebnis.

Mappe eins beschreibt das Eigentum: aktueller Grundbuchstand, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und gegebenenfalls zugehörige Änderungen. Schreiben Sie auf ein Deckblatt, welche Einheit nach Ihrer Kenntnis betroffen ist und welche Nebenräume dazugehören sollen. So wird die erste Frage sichtbar: Passt die angebotene oder zu übertragende Einheit zu den vorliegenden Unterlagen?

Mappe zwei beschreibt den Bauzustand: Grundrisse, verfügbare Bauunterlagen, Flächenberechnungen und Belege zu Veränderungen. Kennzeichnen Sie Fotos nach Raum und Aufnahmedatum. Mappe drei beschreibt Nutzung und Kosten: Mietunterlagen, Gemeinschaftsunterlagen und relevante Maßnahmen. Private Dokumente anderer Personen sollten nur im erforderlichen und zulässigen Umfang bereitgestellt werden. Für eine erste Anfrage genügen zunächst die wesentlichen Angaben.

Eine kurze Liste offener Punkte verbindet die drei Mappen: abweichende Wohnungsnummer, nicht zugeordneter Keller, fehlende Änderungsunterlage oder unklarer Zugang. Schreiben Sie daneben, wer voraussichtlich Auskunft geben kann. Damit wird die Recherche konkret. Sie müssen vor dem Erstgespräch weder eine neue Teilung organisieren noch die fehlenden Dokumente selbst ersetzen; zunächst wird geklärt, welche Lücke für die Wertfrage tatsächlich wesentlich ist.

Fiktives Beispiel ohne reale Krefelder Immobilienpreise: Ein Haus wird von zwei Familienzweigen auf getrennten Etagen genutzt. Beide wünschen eine faire Vermögensregelung. Es gibt getrennte Küchen und einen gemeinsamen Eingang. Ein älterer Plan bezeichnet zwei Wohnungen; ob entsprechendes Wohnungseigentum besteht, geht aus den bislang vorgelegten Unterlagen noch nicht hervor.

Der erste mögliche Auftrag betrifft den Wert des gesamten vorhandenen Hauses. Dafür werden Grundstück, Gebäude, Nutzung, Zustand und relevante Rechte als zusammengehöriger Bestand eingeordnet. Der zweite mögliche Auftrag würde den Wert einer konkret bestehenden Eigentumswohnung betreffen. Dafür müsste diese Einheit mit ihrem Anteil, ihren zugehörigen Räumen und dem Gemeinschaftsbezug eindeutig bezeichnet sein. Die getrennte Alltagsnutzung beantwortet diese Abgrenzung nicht.

Eine gewünschte künftige Aufteilung wäre eine zusätzliche Fragestellung mit eigenen Voraussetzungen. Ihr rechnerisches Ergebnis darf nicht stillschweigend als bereits vorhandener Einzelwohnungswert erscheinen. Der sinnvolle nächste Schritt ist daher die Klärung des Eigentumsstands und des Verwendungszwecks. Erst danach werden geeignete Vergleichsdaten und der erforderliche Untersuchungsumfang ausgewählt. Das Beispiel enthält keine Zusage einer Aufteilung oder eines bestimmten Mehrwerts.