Das konkrete Objekt berücksichtigen
Lage, Fläche, Zustand und Nutzung beschreiben, welche Immobilie tatsächlich bewertet wird.
Marktwert nachvollziehen
Marktwertermittlung
Welcher Preis ist für Ihre Immobilie am Markt nachvollziehbar? Wir vergleichen geeignete Marktdaten mit Lage, Zustand und Nutzung Ihres Objekts. Der Wert bezieht sich auf einen gemeinsam festgelegten Tag.
Wann ist es sinnvoll?
Wie wir Ihnen bei Ihrer Wertfrage helfen
Wir unterstützen Eigentümer und Interessenten bei der Frage, welcher Wert für Haus, Wohnung oder Grundstück begründbar ist. Der gewünschte Dokumentationsumfang bestimmt, ob Kurz- oder Verkehrswertgutachten passt.
Sagen Sie uns, wofür Sie den Wert brauchen. Wir erklären, welches Gutachten dazu passt und welche Unterlagen helfen. Der Bewertungsstichtag ist der Tag, für den wir den Wert ermitteln.
Das erhalten Sie
Eine Preisvorstellung mit dem Markt abgleichen
Beim Kauf oder Verkauf hilft eine Zahl erst, wenn ihre Grundlage verständlich ist. Wir erklären den Marktwert Ihrer Immobilie für den gemeinsam festgelegten Zeitpunkt.
Marktdaten passend verwenden
Geeignete Vergleiche werden mit den Merkmalen des Objekts und dem Bewertungsdatum zusammengebracht.
Wert und Verkauf unterscheiden
Die schriftliche Bewertung erklärt den Marktwert. Ein später ausgehandelter Preis und Ihr persönlicher Verkaufserlös sind eigene Größen.
Welcher Umfang passt zu Ihrem Vorhaben?
Ihre Fragestellung und die geplante Verwendung bestimmen den passenden Umfang. Soll ein Gutachten bei einer Behörde, einem Gericht oder anderen Dritten vorgelegt werden, klären wir deren Anforderungen vor der Beauftragung.
Vollständiges Verkehrswertgutachten
Mit Vor-Ort-Besichtigung, ausführlich begründeter Wertableitung und dokumentierten Grundlagen für Ihren konkreten Anlass.
Leistung ansehenKurzgutachten
Kompakte Wertorientierung anhand Ihrer Unterlagen und Angaben, ohne Vor-Ort-Besichtigung. Besonders für die eigene Entscheidungsvorbereitung.
Leistung ansehenAblauf
Von der Anfrage zur Bewertung
Auftrag und Unterlagen
Wir besprechen Anlass, Stichtag und Leistungsumfang. Sie stellen die vorhandenen Objektunterlagen bereit; weiteren Beschaffungsbedarf vereinbaren wir gesondert.
Objektangaben prüfen
Beim Kurzgutachten prüfen wir Ihre Unterlagen und Angaben ohne Vor-Ort-Besichtigung. Für das vollständige Verkehrswertgutachten vereinbaren wir einen Ortstermin und erfassen die sichtbaren Objektmerkmale.
Wertermittlung
Wir werten geeignete Marktdaten aus, wählen das passende Verfahren und dokumentieren die Wertableitung im vereinbarten Umfang.
Reguläre Bearbeitungsfrist: 30 Kalendertage nach vollständigem Eingang und gegebenenfalls erforderlicher Besichtigung aller erforderlichen Unterlagen und Auskünfte. Express nach gesonderter Vereinbarung.
Klare Konditionen
Gutachten mit vorher vereinbartem Umfang
Wir stimmen Auftrag und benötigte Unterlagen mit Ihnen ab. Zusatzleistungen und Fremdkosten werden vorab vereinbart.
Passend zum Auftrag
Kurzgutachten: 990 € ohne Ortstermin. Verkehrswertgutachten: 1.890 € bei einem Verkehrswert unter 1 Mio. €, ab 1 Mio. € 0,6 % des Verkehrswerts, mit Besichtigung. Inklusive 19 % USt. Zusatzleistungen und Fremdkosten vereinbaren wir vorab.
Preise und Leistungen ansehen
Was wir im Einzelnen prüfen
Hier finden Sie die fachlichen Prüfpunkte und Hinweise zu den Unterlagen.
Im Detail
Worauf wir bei Ihrer Bewertung achten
Der Verkehrswert bezieht sich auf einen bestimmten Tag und auf das konkrete Objekt. Marktveränderungen, Zustand und Nutzung können das Ergebnis ändern, auch wenn die Adresse dieselbe bleibt.
Die Wertableitung ist kein Versprechen über einen künftigen Verkaufspreis. Ein tatsächlich erzielter Preis hängt zusätzlich von Verhandlung, Angebot und Nachfrage ab.
Diese Fragen klären wir für Ihre Bewertung
- Welcher Bewertungsstichtag ist maßgeblich?
- Welche tatsächlichen Verkäufe oder Marktindikatoren sind passend?
- Welche Abweichungen zum Bewertungsobjekt sind zu begründen?
Hilfreiche Unterlagen
Objekt- und Grundstücksunterlagen, Flächen, Nutzung, Zustand, Rechte und Nachweise über wertrelevante Veränderungen.
Welche Dokumente tatsächlich erforderlich sind und ob eine gesonderte Beschaffung nötig wird, stimmen wir für Ihren Auftrag ab.
Einordnung von Aaron Friedrich
„Ein Inserat zeigt, was jemand gern bekommen möchte. Der Marktwert braucht eine begründete Ableitung für Ihre konkrete Immobilie. Wir ordnen Preisvorstellungen ein – und erklären, welche Daten und Eigenschaften das Ergebnis tragen.“
Aaron Friedrich · Sonnenwinkel Immobilienbewertung
Ihr Weg zu mehr Entscheidungssicherheit
So wird aus Objektdaten eine tragfähige Entscheidungsgrundlage
Wir betrachten die entscheidenden Merkmale nicht isoliert. Stichtag, Datengrundlage und Bewertungsweg werden so zusammengeführt, dass Sie das Ergebnis und seine Herleitung nachvollziehen können.
- 1
Tag, für den der Wert ermittelt wird
- 2
Lage, Nutzung und Zustand Ihrer Immobilie
- 3
Geeignete Marktvergleiche und Bewertungsmethoden
Ihr Ergebnis
Eine verständlich begründete Bewertung für Ihre nächste Entscheidung
Wie die Bewertung zustande kommt
Wertfaktoren, Beispiele und Rechenwege ausführlich erklärt.
Vertiefung zur Leistung
Vom Marktindikator zum begründeten Wert
Der Begriff Marktwert wird häufig für den Verkehrswert verwendet. Entscheidend ist jedoch nicht das Etikett, sondern die nachvollziehbare Herleitung für eine bestimmte Immobilie an einem bestimmten Tag. Wir unterscheiden abgeschlossene Verkäufe von Inseraten und prüfen, welche Daten für die jeweilige Objektart aussagekräftig sind.
Vergleichbarkeit
Ein Kauf aus einer anderen Lage oder mit anderer Nutzung lässt sich nicht ungeprüft übertragen. Zustand, Größe und Rechte müssen berücksichtigt werden.
Zeitpunkt
Zinsumfeld, Nachfrage und Objektzustand können sich verändern. Ein früherer Kaufpreis ist deshalb keine dauerhafte Wertgarantie.
Objektbesonderheiten
Ein Wohnrecht, ein unklarer Anbau oder besondere Erträge können die Bewertung prägen, auch wenn der durchschnittliche Marktpreis stabil erscheint.
Bewertungsweg
So ordnen wir die Daten ein
Wir wählen das oder die geeigneten Verfahren nach Objektart, Marktgepflogenheit und Datengrundlage und begründen die Auswahl. Ein Verkehrswertgutachten mit Ortstermin dokumentiert diese Ableitung ausführlich; für eine eigene Orientierung kommt das Kurzgutachten ohne Ortstermin infrage.
Für Ihre Entscheidung
So hilft Ihnen die Bewertung bei Ihrer Entscheidung
Sie haben einen Kaufpreis vorliegen oder möchten Ihre Immobilie anbieten, sind sich bei der Höhe aber unsicher. Eine Marktwertermittlung hilft Ihnen, die Zahl zu beurteilen. Wir betrachten Ihre konkrete Immobilie, wählen geeignete Marktdaten aus und erklären die Unterschiede zu vergleichbaren Objekten. Das Ergebnis bezieht sich auf einen vereinbarten Tag und gibt Ihren Preisgesprächen eine nachvollziehbare Grundlage. Ob für Ihre Entscheidung eine kompakte Bewertung genügt oder ein ausführliches Gutachten mit Besichtigung sinnvoll ist, besprechen wir mit Ihnen vor dem Auftrag.
Preisforderung prüfen
Wir prüfen, ob die Preisforderung zu den Flächen, dem Zustand und der Lage Ihres konkreten Objekts passt.
Ein zusätzliches Zimmer, das nur durch einen unbeheizten Raum erreichbar ist, zählt im Markt anders als ein vollwertiger Grundriss. Wir fragen nach belastbaren Flächenangaben, Modernisierungsnachweisen und der konkreten Mikrolage, bevor Vergleichsobjekte herangezogen werden.
Wert zu einem früheren Zeitpunkt
Wir klären, welche Unterlagen den Immobilienwert für den von Ihnen benötigten früheren Tag nachvollziehbar machen.
Dann reicht es nicht, heutige Angebotspreise rückwärts zu schätzen. Der damalige Objektzustand, vorhandene Rechte und verfügbare Marktdaten müssen dem fraglichen Zeitpunkt zugeordnet werden. Fehlen Belege, wird die Unsicherheit benannt und der mögliche Arbeitsumfang geklärt.
Abweichende Einschätzungen verstehen
Wir erklären, welche unterschiedlichen Grundlagen hinter mehreren Einschätzungen derselben Immobilie stehen.
Eine nachvollziehbare Wertermittlung zeigt, welche Daten genutzt wurden und warum ein Objekt von einem Vergleich abweicht. Sie ersetzt keine Entscheidung eines Kreditgebers oder einer Behörde, gibt den Beteiligten aber konkrete Fragen für das weitere Gespräch.
Ein Beispiel zur Orientierung
Ein Angebot ist teuer – Sie möchten die Preisvorstellung einordnen
Das Exposé nennt viele Vorteile. Sie möchten vor der weiteren Kaufentscheidung wissen, welche Daten den Preisvergleich tatsächlich tragen.
So gehen wir dabei vor
- Wir ordnen die Angaben zum Objekt anhand geeigneter Unterlagen ein.
- Wir betrachten passende Marktinformationen für Lage und Zeitpunkt.
- Wir erklären, welche Besonderheiten bei der Wertableitung relevant sind.
Sie können die angebotene Immobilie auf einer fachlichen Grundlage besprechen. Das Ergebnis ist kein Versprechen für einen bestimmten Verhandlungserfolg und ersetzt keine gesonderte Kauf- oder Finanzierungsberatung.
Das ist eine beispielhafte Situation, kein Bericht über einen Kundenauftrag.
Ihre Immobilie verstehen
Was bei der Bewertung zählt
Ein Preisvergleich wird erst hilfreich, wenn die Immobilien wirklich zusammenpassen. Wir achten deshalb auf Haustyp oder Wohnungsart, Lage, Fläche, Zustand, Nutzung und Rechte. Ein renoviertes Nachbarhaus kann einen anderen Wert haben als Ihr Haus; eine vermietete Wohnung braucht eine andere Betrachtung als eine frei nutzbare. Auch der Zeitpunkt des Vergleichs zählt. In Ihrer Bewertung erklären wir, welche Daten geeignet sind und wie Besonderheiten Ihres Objekts berücksichtigt wurden. Sie können damit nachvollziehen, weshalb ein gewünschter oder geforderter Preis plausibel erscheint oder Rückfragen verdient. Den später tatsächlich vereinbarten Kaufpreis bestimmen der Markt und die Verhandlung.
Bei der Ableitung können kleine Unterschiede der Eingabedaten große Unterschiede in der Interpretation auslösen. Eine frühere Sanierung ist nur dann für den betrachteten Stichtag relevant, wenn sie zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden war. Ein Vergleichskauf aus einer anderen Mikrolage kann ohne begründete Anpassung die falsche Richtung vorgeben. Gleiches gilt für eine vermietete Einheit, wenn der Vergleich eine frei verfügbare Wohnung betrifft. Wir unterscheiden deshalb den tatsächlich beobachteten Markt von den Eigenschaften, die erst beim Bewertungsobjekt hinzukommen. Der Bodenrichtwert, ein Portaldurchschnitt und der Kaufpreis des Nachbarhauses können Anhaltspunkte liefern; jeder davon beantwortet aber eine andere und meist engere Frage. Aus einer begründeten Wertableitung lässt sich auch erkennen, welche Entscheidung besonders empfindlich auf eine offene Information reagiert: die gesicherte Wohnfläche, der Inhalt eines Nutzungsrechts oder die Laufzeit eines Vertrages. Solche Fragen können vor einer verbindlichen Kauf- oder Übertragungsentscheidung gezielt geklärt werden. Die Bewertung dokumentiert die Annahmen, unter denen der Wert zustande kommt, und verhindert, dass eine einzelne Kennzahl als umfassende Marktanalyse missverstanden wird.
Nennen Sie uns Ihre Immobilie und die Preisfrage. Wir besprechen, welche schriftliche Bewertung Sie für Kauf oder Verkauf weiterbringt.
Kurz abstimmen, passend starten
Welcher Bewertungsumfang passt zu Ihrem Anliegen?
Schreiben Sie uns, wo die Immobilie liegt und wofür Sie ihren Wert brauchen. Wir helfen Ihnen bei der Wahl des passenden Gutachtens.
Für alle, die es genauer wissen möchten
Die Methode und ihre wichtigsten Besonderheiten für diesen Auftrag.
Fachlich erklärt
Wenn Bewertungsansätze auseinanderliegen
Verschiedene Rechenwege können unterschiedliche vorläufige Ergebnisse zeigen. Daraus wird kein Verkehrswert, indem man die Zahlen einfach mittelt. Zunächst ist zu prüfen, ob die zugrunde gelegten Marktinformationen überhaupt zum selben Objekt, Stichtag und Teilmarkt passen. Ein Vergleich aus frei verfügbaren Wohnungen kann etwa eine vermietete Einheit nur unter begründeten Anpassungen erklären. Ebenso muss ein Sachwert mit passenden Marktdaten in Verbindung gebracht werden. Die abschließende Einordnung gewichtet die Aussagekraft der jeweiligen Grundlagen und macht Abweichungen nachvollziehbar. Für Sie wird sichtbar, ob der Unterschied aus dem Markt, einer Objekteigenschaft oder einer noch ungeklärten Annahme stammt.
Zweiter Rechenweg als Kontrolle
Ein zusätzliches Verfahren kann einen Wert plausibilisieren, wenn dafür geeignete Daten vorliegen. Ein ungeeigneter zweiter Ansatz schafft keine Sicherheit, nur weil er eine weitere Zahl liefert. Die Qualität seiner Eingaben bleibt entscheidend.
Kaufpreis und Angebot
Ein abgeschlossener Verkauf belegt ein tatsächliches Marktgeschehen. Eine Anzeige zeigt zunächst die Vorstellung eines Anbieters; ihre Aussagekraft und erforderliche Anpassung unterscheiden sich deshalb.
Alte und neue Daten
Ein älterer Vergleich kann bei passender Objektart informativ sein, benötigt aber eine zeitliche Einordnung. Ein aktueller Wert für ein unähnliches Objekt kann weniger nützlich sein.
Gut zu wissen
Häufige Fragen: Marktwertermittlung
Hier finden Sie die wichtigsten Antworten zu Ihrer Bewertung und zum Auftrag.
Warum weichen Online-Werte ab?
Automatische Modelle kennen häufig weder aktuelle Modernisierungen noch individuelle Rechte oder den Zustand hinter der Fassade. Sie können eine erste Spanne zeigen, ersetzen aber keine objektbezogene Prüfung.
Kann ich den Marktwert als Verkaufspreis verlangen?
Sie können Ihren Angebotspreis selbst festlegen. Ob er erzielt wird, hängt von Nachfrage, Vermarktung und Verhandlung ab; eine Wertermittlung ist keine Verkaufsgarantie.
Ist ein Angebotspreis gleich dem Marktwert?
Nein. Angebotspreise sind Erwartungen. Für eine Wertermittlung werden geeignete Marktdaten und Merkmale des konkreten Objekts herangezogen.
Ist der Marktwert schon der später verfügbare Verkaufserlös?
Nein. Der stichtagsbezogene Immobilienwert, ein vereinbarter Verkaufspreis und der persönlich verfügbare Betrag sind unterschiedliche Größen. Für den Erlös benötigen Sie unter anderem die bestätigte Ablösung zum Zahlungstermin, konkrete Verkaufskosten und offene Positionen. Eine Grundschuld ist kein automatischer Darlehenssaldo; persönliche Steuern werden gesondert geklärt.
Kann der Marktwert von der Kaufsumme abweichen?
Ja. Der Verkehrswert beschreibt eine stichtagsbezogene Einordnung unter gewöhnlichen Marktbedingungen; einzelne Kaufpreise können durch Verhandlung oder besondere Umstände abweichen.
Wie wirken Marktschwankungen?
Eine Bewertung gilt für ihren Stichtag. Ändern sich Finanzierung, Nachfrage oder Objektzustand erheblich, kann eine ältere Einschätzung für eine aktuelle Entscheidung ungeeignet sein.
Wird immer dasselbe Verfahren verwendet?
Nein. Objektart, Marktgepflogenheit und Eignung der verfügbaren Daten bestimmen die Verfahrenswahl. Diese wird bei einer ausführlichen Wertermittlung begründet.
Beweist die Bezeichnung Bungalow einen barrierefreien Zugang und zusätzliche Baureserve?
Die Bezeichnung allein bestätigt beides nicht. Für den heutigen Bestand interessieren der tatsächliche Weg zum Eingang, Stufen, Raumaufteilung, Flächen und die dokumentierten Dach- oder Gebäudemaßnahmen. Ebenerdige Wohnräume können für Interessenten praktisch sein; daraus folgt kein vollständiger Nachweis der Barrierefreiheit. Eine mögliche Erweiterung benötigt eigene planerische und rechtliche Grundlagen. Freie Gartenfläche wird deshalb nicht ungeprüft als zusätzliche Wohnfläche behandelt. Der Marktwert bezieht sich auf den vereinbarten Zustand und Stichtag; ein denkbarer Umbau bleibt davon getrennt.
Wie werden Hotelgrundstück und laufender Hotelbetrieb auseinandergehalten?
Der Auftrag bezeichnet Grundstück, Gebäude, Räume und betroffene Rechte. Zimmer- und Nebenflächen, vorhandener Vertrag sowie Eigentum an der Ausstattung liefern dazu die Grundlage. Übernachtungsumsatz, Auslastung und Marke sind andere Informationen als Immobilienmiete oder Pacht. Ein Managementmodell wird nicht stillschweigend wie ein fester Mietvertrag behandelt. Datenlage und möglicher Umfang werden vorab geprüft; eine Unternehmens-, Marken- oder Betreiberbewertung ist nicht automatisch enthalten. Auch eine denkbare spätere Wohnnutzung braucht eigene belegbare Voraussetzungen.
Ist ein hoher Ladenumsatz ein Nachweis für einen hohen Immobilienwert?
Der Umsatz eines Handelsbetriebs beschreibt zunächst dessen Geschäftstätigkeit. Er ist nicht gleich der Miete oder dem nachhaltig ableitbaren Ertrag der Immobilie. Für die Marktwertermittlung interessieren unter anderem die eindeutig abgegrenzte Verkaufs- und Nebenfläche, nachgewiesene Nutzung, vertragliche Bedingungen, Objektzustand und passende Marktdaten. Auch bei einer umsatzabhängigen Vertragskomponente bleiben Berechnungsgrundlage und tatsächlicher Zahlungsstand getrennt. Warenbestand, Geschäftsmodell und Unternehmenswert sind kein stillschweigender Bestandteil des Immobilienauftrags; ein starkes Geschäftsjahr erzeugt keinen pauschalen Wertzuschlag.
Zählen Betriebskostenvorauszahlungen vollständig als Mietertrag?
Eine Vorauszahlung deckt andere Positionen als die Grundmiete. Für eine vermietete Immobilie werden Zahlungsbestandteile, vertragliche Grundlagen, Abrechnung und verbleibende Eigentümerkosten auseinandergehalten. Der vollständige monatliche Eingang ist deshalb nicht automatisch frei verfügbarer Ertrag. Im Bewertungsmodell achten wir darauf, bereits berücksichtigte Aufwendungen nicht ein zweites Mal abzuziehen. Betriebskostenabrechnung und ihre rechtliche Prüfung sind keine pauschal zugesagte Zusatzleistung der Marktwertermittlung.
Woher kommen die Marktinformationen für die Wertermittlung?
Je nach Objektart kommen geeignete Kaufpreisdaten, Bodenrichtwerte, Marktberichte, Ertragsdaten oder weitere belastbare Informationen infrage. Entscheidend ist ihre Eignung für Teilmarkt, Stichtag und Objektmerkmale. Ein öffentliches Inserat zeigt zunächst eine Forderung, keinen abgeschlossenen Verkauf. Wir erläutern die Datenbasis und ihre Grenzen in der vereinbarten Dokumentation.
Was geschieht, wenn kaum vergleichbare Immobilien verkauft wurden?
Wenige Verkäufe machen die Bewertung anspruchsvoller, aber ein unpassender Vergleich wird dadurch nicht besser. Wir prüfen, ob Daten aus einem passend abgegrenzten Markt und andere geeignete Verfahren eine Ableitung ermöglichen. Verbleibende Unsicherheiten werden benannt. Welche Herleitung fachlich vertretbar ist, hängt vom konkreten Grundstück und der verfügbaren Datenlage ab.
Warum reicht ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis meiner Stadt nicht?
Ein Stadtdurchschnitt mischt Lagen, Gebäudearten, Zustände und Nutzungen. Schon innerhalb eines Viertels können Grundstückszuschnitt, Lärm, Modernisierung oder Rechte deutliche Unterschiede verursachen. Wir ordnen das Objekt einem passenden Teilmarkt zu und prüfen wertrelevante Abweichungen. Ein Quadratmeterwert kann einen ersten Vergleich liefern, erklärt den individuellen Verkehrswert aber nicht allein.
Wie gehen Sie mit einem ungewöhnlich hohen Einzelverkauf um?
Ein einzelner Kauf kann von besonderen Motiven, Zustand, Rechten oder Vertragsbedingungen geprägt sein. Wir prüfen, ob er für die zu bewertende Immobilie tatsächlich vergleichbar und für den Stichtag aussagekräftig ist. Eine auffällige Zahl wird nicht ungeprüft zum Maßstab. Die Herleitung soll durch geeignete Marktdaten und nachvollziehbare Anpassungen getragen werden.
Marktwertermittlung anfragen
Nennen Sie Objektart, Ort und Anlass. Wir besprechen das weitere Vorgehen.