Das Ertragswertverfahren einfach erklärt

Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Grundstücke können typische Anwendungsfälle sein. Auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung können Erträge wichtig sein; welche Bewertungsmethode die beste Aussage hat, hängt aber von Objekt, üblichen Marktgepflogenheiten und Datenlage ab. § 6 ImmoWertV verlangt eine begründete Verfahrenswahl. Ein bloßer Multiplikator der Jahresmiete kann als grobe Marktbeobachtung dienen, ersetzt jedoch weder Kostenprüfung noch Bodenwert, Restnutzungsdauer und objektspezifische Risiken.

Die örtlichen Gutachterausschüsse können Liegenschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Marktberichte und andere Daten für bestimmte Teilmärkte veröffentlichen. Auch diese Informationen müssen auf Eignung und Modellkonformität geprüft werden. Besonders wichtig ist die Verbindung zwischen dem veröffentlichten Liegenschaftszins und den im selben Modell angesetzten Erträgen, Kosten und Restnutzungsdauern. Fehlt eine Information oder ist ein Mietvertrag unklar, wird die Annahme dokumentiert, statt die Lücke mit einer pauschalen Renditezahl zu verdecken.

§ 31 ImmoWertV knüpft den Rohertrag grundsätzlich an marktüblich erzielbare Erträge bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung. Tatsächlich erzielte Erträge und mögliche besondere Ertragsverhältnisse sind gesondert zu prüfen. Ein leer stehender Teil ist nicht automatisch wertlos; umgekehrt ist jede theoretisch denkbare Miete noch kein nachhaltig erreichbarer Rohertrag. Der Zustand, die Vermietbarkeit, rechtliche Beschränkungen, Dauer bis zu einer Neuvermietung und marktübliche Konditionen beeinflussen die sachgerechte Annahme.

Eine aktuelle Reparaturrechnung ist nicht automatisch mit dem jährlichen Instandhaltungsansatz identisch. Der laufende Ansatz betrachtet die nachhaltige Bewirtschaftung; ein außergewöhnlicher aufgestauter Schaden kann daneben ein besonderes Merkmal sein, soweit er nicht schon in Restnutzungsdauer, Miete oder Modellkosten enthalten ist. Auch hier verhindert die Trennung der Ebenen doppelte Abschläge. Die Kostenansätze müssen zum Teilmarkt, Objekt und zum Modell des herangezogenen Liegenschaftszinssatzes passen.

Ein anschaulicher Prüfschritt lautet: Welche Einnahmen beruhen auf zulässiger Nutzung, und welche davon sind nachhaltig? Welche Kosten verbleiben beim Eigentümer? Werden Mietausfälle und Instandhaltung in angemessener Weise erfasst? Sind reale Verträge vom marktüblichen Ansatz abweichend? Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, hat die Reinertragszahl eine nachvollziehbare Grundlage. Der auf einem Immobilienportal genannte Bruttofaktor „Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete“ lässt diese Unterschiede offen.

Der Bodenwert selbst muss aus einem geeigneten Bodenrichtwert oder anderen passenden Daten objektbezogen abgeleitet werden. Das Grundstück kann von einem typisierten Richtwertgrundstück in Ausnutzung, Zuschnitt, Größe, Erschließung oder Rechten abweichen. Außerdem kann ein Teil des Grundstücks selbstständig nutzbar sein oder eine besondere baurechtliche Lage vorliegen. Solche Fragen sind im Einzelfall zu lösen; eine schlichte Multiplikation jeder Quadratmeterzahl mit dem veröffentlichten Richtwert wäre zu kurz.

§ 33 ImmoWertV sieht die objektspezifische Anpassung des Liegenschaftszinssatzes vor. Vor jeder Rechnung ist die Modellbeschreibung zu lesen: Welche Bewirtschaftungskosten, Nutzungsdauern, Ertragsansätze und Grundstücksmerkmale liegen dem abgeleiteten Zinssatz zugrunde? Ein niedrigerer Zinssatz kann rechnerisch einen höheren Ertragswert erzeugen; die Richtung ersetzt aber keine fachliche Begründung. Ein einziger Prozentwert „für Wohnimmobilien in Deutschland“ ist für ein konkretes Gebäude keine hinreichende Datengrundlage.

Aus dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer folgt der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV. Er kapitalisiert die künftig zurechenbaren jährlichen Gebäudeerträge über den verbleibenden Zeitraum. Eine längere Restnutzungsdauer oder ein anderer Zinssatz verändert das Ergebnis; deshalb sind beide Größen offen zu begründen. Der Faktor ist keine beliebig wählbare „Mietjahreszahl“. Wer ihn aus einer Tabelle übernimmt, muss prüfen, ob die Eingangsgrößen und das Bewertungsmodell zusammenpassen.

Wenn Erträge über einen absehbaren Zeitraum erheblich unterschiedlich sind, kann das periodische Ertragswertverfahren nach § 30 ImmoWertV relevant werden. Ein Beispiel wäre ein Objekt mit zeitlich gestaffelten Mietverhältnissen und anschließendem marktüblichen Ertrag. Dann werden die unterschiedlichen periodischen Erträge und der anschließende Zustand strukturiert betrachtet. Ein einzelner pauschaler Jahresertrag könnte diese Entwicklung verdecken. Auch das periodische Modell benötigt belastbare Prognosen; es ist nicht schon deshalb genauer, weil mehr Tabellenzeilen ausgefüllt werden.

Bei einer angenommenen Restnutzungsdauer von etwa 31 Jahren ergibt sich für drei Prozent ein gerundeter Barwertfaktor von ungefähr 20,0. Der vorläufige Gebäudeertragswert beträgt damit ungefähr 870.000 € und zusammen mit dem Bodenwert der vorläufige Ertragswert ungefähr 1.020.000 €. Für ein konkretes Mehrfamilienhaus werden Mieten, Kosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer anhand geeigneter Unterlagen und Marktdaten geprüft. Besondere Verträge, Rechte oder Schäden fließen anschließend dort ein, wo ihre Wertwirkung noch nicht berücksichtigt ist.

Bei Gewerbeflächen kommen Nutzerabhängigkeit, Lage im Gebäude, Umnutzbarkeit und Vermarktungsdauer hinzu. Ein hoher Mietzins aus einem einzelnen Sondervertrag muss nicht dauerhaft am Markt reproduzierbar sein. Umgekehrt ist eine vorübergehend leer stehende Fläche bei tragfähiger Vermietbarkeit nicht zwingend dauerhaft ohne Ertrag anzusetzen. Tragfähige Annahmen benötigen Mietvertrag, Nutzungsrecht, Zustand und lokale Nachfrage. Die Grenzen der Prognose werden transparent gemacht.

Das Ergebnis hängt von der belegbaren Perspektive ab. Ist ein Mietvertrag bereits unterschrieben? Sind Flächen nachweislich nutzbar, müssen jedoch saniert werden? Besteht eine tatsächliche Nachfrage für diese Nutzung? Statt pauschal „100 Prozent Marktmiete“ anzunehmen, dokumentiert die Bewertung den Zustand am Stichtag und begründet die nachhaltige Ertragserwartung. Bei hoher Unsicherheit können verschiedene plausible Annahmen qualitativ diskutiert werden; eine automatische Wertgarantie folgt daraus nicht.

Zu den besonderen objektspezifischen Merkmalen können Rechte und Belastungen, ungewöhnliche bauliche Zustände und besondere Ertragsverhältnisse zählen. Ihre genaue Wirkung hängt von rechtlicher Ausgestaltung und Markt ab. Bei einem Erbbaurecht gelten zusätzliche Besonderheiten des Rechtsgegenstands und der Vertragsbedingungen. Eine zerstörungsfreie Ortsbesichtigung dokumentiert sichtbare Merkmale und gleicht sie mit Unterlagen ab, ersetzt aber keine vertiefte technische Schadensuntersuchung. Wo solche Untersuchungen nötig sind, wird die Bewertungsannahme begrenzt.

Ein steuerlicher Bescheid kann daher von einem objektbezogen hergeleiteten Verkehrswert abweichen, ohne dass schon die bloße Differenz einen Fehler beweist. Ob ein bestimmtes Gutachten bei einer Behörde, Bank oder in einem Verfahren geeignet ist, hängt von Auftrag, gesetzlichen Regeln und Anforderungen des Empfängers ab. Das sollte vor Beauftragung geklärt werden. Aus einer methodischen Ertragswertrechnung lässt sich weder eine Steuerersparnis noch die Anerkennung durch Dritte versprechen.

Die Gegenprobe lautet nicht „Ist die Excel-Formel richtig?“, sondern „Sind alle Eingaben geeignet, belegbar und modellkonform?“ Eine gute Herleitung benennt Datenquellen, Stichtag, Teilmarkt, Mietertrag, Kostenmodell, Zinssatz und Restnutzungsdauer. Sie erklärt ungewöhnliche Verträge, Schäden und Rechte und legt Unsicherheiten offen. Falls ein ergänzendes Vergleichs- oder Sachwertverfahren wirklich aussagekräftig ist, kann es das Ergebnis einordnen. Es ist aber nicht vorgeschrieben, stets eine zweite Zahl zu erzeugen.

Ein Verkehrswert ist jedoch keine Prognose eines garantierten Verkaufspreises oder einer sicheren persönlichen Rendite. Finanzierung, Steuern, konkrete Kaufbedingungen und spätere Marktänderungen müssen gesondert betrachtet werden. Vor einem Auftrag ist deshalb der beabsichtigte Verwendungszweck zu klären. Mit einer sauberen Frage zum Objekt, nachvollziehbaren Unterlagen und einer passenden Methodik wird aus einer abstrakten Kapitalisierungsrechnung eine überprüfbare Entscheidungsgrundlage.