Geerbte Immobilie abschreiben: AfA fortführen und Kosten trennen

Ein Haus kann heute erheblich mehr wert sein als beim Erwerb durch die Eltern. Für die gewöhnliche Abschreibung des unentgeltlich geerbten Gebäudes folgt daraus jedoch keine neue Bemessungsgrundlage in Höhe des heutigen Werts. § 11d EStDV knüpft bei Wirtschaftsgütern außerhalb eines Betriebsvermögens an die Kosten oder den maßgeblichen Ersatzwert des Rechtsvorgängers an. Die steuerliche Geschichte des Gebäudes geht deshalb mit in die Prüfung des Nachlasses ein.

Beginnen Sie mit drei getrennten Fragen: Welche Gebäudegrundlage bestand bisher, wie viel davon wurde tatsächlich abgeschrieben und wofür verwenden Sie das Objekt jetzt? Danach lassen sich eigene zusätzliche Kosten und spätere entgeltliche Erwerbe einordnen. Dieser Ratgeber behandelt vor allem private Immobilien mit möglicher Vermietung. Bei Betriebsvermögen, einem geerbten Unternehmen oder einer Überführung zwischen Vermögensbereichen sind andere Regeln hinzuzunehmen; eine einzige Erbschaftsformel wäre dafür ungeeignet.

Der historische Gebäudeanteil beantwortet eine Kostenfrage. Der steuerliche Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer folgt einem anderen Bewertungszweck. Der Verkehrswert wiederum beschreibt die Immobilie am vereinbarten Stichtag unter den maßgeblichen Marktbedingungen. Diese Werte können für dasselbe Haus erheblich auseinanderliegen, ohne dass dadurch schon eine Berechnung falsch ist. Entscheidend ist, welchen Zweck und welchen Zeitpunkt die jeweilige Zahl hat.

Ein aktuelles Gutachten kann eine Auszahlung unter Miterben vorbereiten oder einen geeigneten Wertnachweis unterstützen. Es macht den Verkehrswert nicht allein dadurch zur fortzuführenden AfA-Grundlage. Auch ein für die Erbschaftsteuer angesetzter Wert darf nicht ungeprüft in die Vermietungsrechnung übernommen werden. Halten Sie historische Kosten, aktuelle Wertableitung und steuerliche Bescheide mit ihren jeweiligen Stichtagen auseinander. So bleibt nachvollziehbar, welche Unterlage welche Frage tatsächlich beantwortet.

Der geläufige Begriff Fußstapfentheorie beschreibt die Fortführung einer steuerlichen Position beim unentgeltlichen Erwerb. § 11d nennt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers beziehungsweise den Wert, der bei ihm an deren Stelle maßgebend wäre, und den für ihn maßgeblichen Prozentsatz. Ein unentgeltlicher Erwerb ist daher von einem gewöhnlichen Kauf zu unterscheiden, bei dem der Käufer eigene Anschaffungskosten aufwendet.

Fortführung bedeutet nicht, nur den letzten Eurobetrag aus einem alten Bescheid abzuschreiben. Die frühere Methode, eine zeitlich gestaffelte Abschreibung, eigene spätere Herstellungskosten, weitere Beteiligte und eine veränderte Nutzung können die Rechnung beeinflussen. Übernehmen Sie deshalb die Herkunft der Grundlage und den Verlauf, nicht nur eine einzelne Jahreszahl. Wurde das Gebäude bereits mehrfach verschenkt oder vererbt, muss die Nachweiskette gegebenenfalls weiter zurückreichen als bis zum letzten Eigentümer.

§ 11d bestimmt die fortzuführende Grundlage, schafft aber keinen selbständigen Anspruch auf einen AfA-Abzug. Für Werbungskosten bei Vermietung muss die Immobilie bei Ihnen in einem steuerlich relevanten Zusammenhang mit der Einkunftserzielung stehen. Ein Grundbucheintrag und ein vorhandenes Gebäude allein genügen dafür nicht. Mietverträge, tatsächliche Durchführung und eine gegebenenfalls schon vorher belegte Vermietungsabsicht gehören in die Prüfung.

Dass der Erblasser früher vermietet hat, hilft bei der Dokumentation, ersetzt aber nicht die Betrachtung Ihrer heutigen Nutzung. Wenn Sie nach dem Erbfall selbst einziehen, gehört dieser private Wohnbereich nicht allein wegen der früheren Vermietung weiter in eine Vermietungs-AfA. Vermieten Sie dagegen an Dritte, sind die Voraussetzungen und die Ihnen zuzurechnenden Kosten zu prüfen. Die für den jeweiligen Zeitraum belegte Nutzung sollte deshalb neben der fortgeführten Kostenakte stehen.

Eine frühere Eigennutzung schließt eine spätere AfA durch vermietende Rechtsnachfolger nicht grundsätzlich aus. Der BFH hat im Urteil vom 7. Februar 2012, IX R 27/10, betont, dass die Berechtigung des Rechtsnachfolgers in dessen Person vorliegen muss; eine frühere Einkunftsnutzung durch den Rechtsvorgänger ist dafür nicht zusätzlich erforderlich. Die bisherige private Nutzung darf daher nicht mit dem Satz verwechselt werden, das Haus sei für alle künftigen Eigentümer steuerlich nicht abschreibbar.

Umgekehrt entsteht kein Recht, vergangene private Wohnjahre nachträglich als Vermietungsaufwand abzuziehen. Ermitteln Sie die historischen Gebäudekosten und prüfen Sie, welche Absetzungen tatsächlich vorgenommen wurden und welche Methode für die spätere Einkunftsnutzung maßgeblich ist. Ist keine frühere AfA-Akte vorhanden, wird die Kostenrecherche besonders wichtig. Ein geschätzter heutiger Hauswert oder die Erinnerung an den damaligen Gesamtpreis ersetzt diese Prüfung nicht.

Das Erbdatum, die Übergabe an einen Mieter und der erste Zahlungseingang können unterschiedliche Tage sein. Eine Wohnung kann nach dem Erbfall zunächst geräumt, instand gesetzt und zur Vermietung angeboten werden. Für die steuerliche Einordnung kommt es auf den tatsächlichen Zusammenhang mit der vorgesehenen Einkunftserzielung an. Ein leer stehendes Objekt ist weder automatisch privat genutzt noch automatisch als Vermietungsobjekt anerkannt.

Dokumentieren Sie Annoncen, Maklerauftrag, Besichtigungstermine, konkrete Mietverhandlungen und die Gründe für eine Verzögerung. Halten Sie auch fest, wenn die Familie noch zwischen Verkauf, eigener Nutzung und Vermietung schwankt. Eine nur allgemeine spätere Vermietungsmöglichkeit ist eine andere Ausgangslage als eine nach außen erkennbar umgesetzte Vermietungsabsicht. Die zeitliche Zuordnung der AfA muss mit diesem Sachverhalt und der jeweiligen Abschreibungsmethode zusammenpassen.

Abschreibbar ist im gewöhnlichen Gebäudefall die geeignete Gebäudegrundlage, nicht der gesamte Wert des bebauten Grundstücks. Grund und Boden nutzt sich in diesem Sinn nicht durch den Ablauf von Wohnjahren ab. Enthält der alte Kaufvertrag einen Gesamtpreis, müssen die damaligen Werte beziehungsweise die tragfähige ursprüngliche Aufteilung nachvollzogen werden. Spätere Baukosten, Nebenkosten und eigenständige Wirtschaftsgüter sind außerdem nach ihrem tatsächlichen Zusammenhang zuzuordnen.

Eine heutige Bodenrichtwertkarte kann bei einer aktuellen Wertfrage helfen, ist aber keine fertige rückwirkende Aufteilung eines jahrzehntealten Erwerbs. Vergleichen Sie die damals relevanten Daten und vorhandenen Bewertungsunterlagen. Bei einer zusätzlichen entgeltlichen Übernahme nach dem Erbfall entsteht wiederum eine eigene Aufteilungsfrage für diesen Erwerb. Vermischen Sie diese neue Preisaufteilung nicht mit der historischen Grundlage des unentgeltlich geerbten Anteils.

Eine brauchbare AfA-Akte zeigt zunächst, wie und wann der Rechtsvorgänger das Objekt erhalten hat. Dazu gehören Kaufvertrag oder Bauabrechnung, Fertigstellungsdaten, ursprüngliche Boden-/Gebäudeaufteilung, AfA-Verzeichnisse und spätere Ergänzungen. Alte Steuererklärungen können die tatsächlich angesetzten Beträge zeigen; Bescheide und Berechnungsanlagen helfen, Änderungen oder Streitpunkte zu erkennen. Eine einzelne Jahreszahl ohne zugehörige Grundlage reicht für einen belastbaren Verlauf häufig nicht.

Führen Sie die Beträge für jedes betroffene Gebäude oder jeden steuerlich getrennten Bereich mit Datum und Herkunft. Vermerken Sie bisherige reguläre AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie die betreffende Grundlage betreffen. Ergänzen Sie Eigentumswechsel, eigene Nutzung, vermietete Einheiten und neue Baumaßnahmen. Offene Positionen bleiben ausdrücklich offen, bis sie geklärt sind. Damit verhindern Sie, dass eine vorläufige Familienannahme später als bestätigte Steuergrundlage weitergetragen wird.

Fehlende Belege sind kein Anlass, ohne weitere Prüfung den heutigen Verkehrswert als Ersatz einzusetzen. Suchen Sie zuerst nach Vertragskopien, alten Bauunterlagen, Abrechnungen, AfA-Verzeichnissen und verfügbaren Unterlagen früherer steuerlicher Vertretungen. Prüfen Sie dabei, ob mehrere Erwerbe oder Bauabschnitte vorlagen. Ein Baujahr sagt noch nicht, zu welchem Preis der Erblasser gekauft oder welche Herstellungskosten er selbst getragen hat.

Lassen sich Beträge nicht vollständig rekonstruieren, muss eine nachvollziehbare Schätzungsgrundlage mit vorhandenen Anhaltspunkten entwickelt und im Steuerverfahren eingeordnet werden. § 162 AO enthält Regeln zur Schätzung; er verspricht keine freie Wahl eines günstigen Werts. Notieren Sie Suchwege, verfügbare Dokumente und verbleibende Lücken. Eine objektbezogene Wertableitung kann zur Klärung beitragen, wenn der konkrete Auftrag und die historische Fragestellung dazu passen; sie bestätigt nicht automatisch jede angenommene Kostenzahl.

Nach § 11d dürfen die zusammen vorgenommenen Absetzungen des Rechtsvorgängers und des Rechtsnachfolgers nicht über die vollständige Absetzung der maßgeblichen Grundlage hinausgehen. Deshalb müssen frühere reguläre, erhöhte und sonstige relevante Abschreibungen berücksichtigt werden. Die Erbschaft setzt diese Summe nicht auf null. Ein bereits vollständig abgeschriebenes Gebäude erhält durch einen neuen Eigentümernamen keine neue historische Grundlage.

Verwechseln Sie einen steuerlichen Restbetrag nicht mit dem Wert der Bausubstanz oder der wirtschaftlichen Lebensdauer. Ein Gebäude kann weiter gut nutzbar und am Markt wertvoll sein, obwohl die frühere AfA-Grundlage ausgeschöpft ist. Umgekehrt kann ein noch hoher Kostenrest neben einem erheblichen Instandhaltungsbedarf stehen. Eigene später entstandene, steuerlich geeignete Kosten werden zusätzlich nach ihrem Anlass geprüft; sie dürfen weder unbemerkt verloren gehen noch doppelt im fortgeführten Rest stehen.

Angenommen, eine private vermietete Immobilie hat eine belegte historische Gebäudegrundlage von 240.000 €. Die maßgebliche lineare Abschreibung beträgt im Beispiel 2 % jährlich, also 4.800 € in einem vollen Jahr. Vor dem Erbfall wurden insgesamt 96.000 € aus genau dieser Grundlage abgeschrieben. Bei unveränderter zulässiger Einkunftsnutzung verbleiben damit rechnerisch 144.000 € Volumen. Ein heutiger Grundstücksmarktwert von 620.000 € ersetzt die 240.000 € nicht.

Das Beispiel nimmt eine geprüfte Methode, passende Nutzung und einen vollen Abzugszeitraum ausdrücklich an. Für das Übergangsjahr, eine nur teilweise Vermietung, weitere Eigentümer oder eigene neue Kosten ist eine zusätzliche Zuordnung nötig. Bei unverändert 4.800 € jährlich entspräche der Rest rechnerisch 30 vollen Jahresbeträgen; das ist keine Prognose der tatsächlichen Nutzungsdauer oder des persönlichen Steuervorteils. Eine höhere heutige Miete vergrößert allein ebenfalls nicht die historische Kostenbasis.

Für das Jahr des Erbfalls müssen bisherige und neue Zurechnung, tatsächliche Nutzung und die geltende Methode zusammengeführt werden. Zwei getrennte Erklärungen erlauben keine doppelte Abschreibung derselben Gebäudegrundlage für denselben Zeitraum. Eine Erbengemeinschaft kann zusätzlich eine gesonderte Feststellung der Vermietungseinkünfte benötigen. Halten Sie deshalb die zeitlichen Daten und die bis zum Übergang bereits berücksichtigten Beträge für alle Beteiligten konsistent.

Das BFH-Urteil IX R 27/10 behandelte eine historische degressive Jahresregel für das Streitjahr 2005. Seine Aussage zur damaligen vollen Jahres-AfA ist keine allgemeine Regel, bei jeder heutigen Erbschaft unabhängig von Monaten einen weiteren vollen Jahresbetrag anzusetzen. Die aktuelle degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a hat eigene Vorgaben. Übertragen Sie einen älteren Urteilstext daher nur nach Prüfung der betroffenen Gesetzesfassung und des vergleichbaren Sachverhalts.

Vermietet eine Erbengemeinschaft ein zum privaten Nachlass gehörendes Objekt, verwirklichen die Miterben grundsätzlich gemeinsam die Einkunftserzielung. Das im aktuellen amtlichen Einkommensteuer-Handbuch wiedergegebene BMF-Schreiben zur Erbengemeinschaft ordnet laufende Einkünfte grundsätzlich nach den Erbanteilen zu. Dazu müssen Einnahmen, geeignete Kosten und die fortzuführende AfA zunächst im richtigen Zusammenhang ermittelt werden.

Eine Zahlung durch nur einen Erben beantwortet noch nicht abschließend, wem der Aufwand steuerlich zuzurechnen ist. Vereinbarungen, Erstattungs- oder Ausgleichsansprüche und ihre tatsächliche Durchführung sind zu prüfen. Die gemeinsame Einnahmenübersicht und die persönlichen Besonderheiten sollten deshalb zusammenpassen. Für eine wirtschaftliche Auszahlung unter Miterben kann daneben ein Stichtagswert des Objekts gebraucht werden; diese Wertfrage ist von der jährlichen Einkünfteverteilung zu unterscheiden.

Bei Selbstnutzung eines Miterben reicht die Rechnung Gebäude-AfA mal Erbquote nicht aus. Zu klären ist, welchen Bereich der Miterbe aufgrund eigenen Rechts nutzt und welche Nutzungsrechte andere Beteiligte entgeltlich überlassen. Die amtlichen Hinweise H 21.6 unterscheiden die private Nutzung eines Miteigentümers von den Vermietungseinkünften des anderen, der sein Mitgebrauchsrecht gegen Entgelt überlässt. Eine Zahlung an die Gemeinschaft macht den eigenen Wohnanteil nicht automatisch zum Vermietungsaufwand des Bewohners.

Erfassen Sie die konkret bewohnte Einheit, Beteiligungen, vereinbarte Vergütung und tatsächliche Zahlungen. Bei einer Erbengemeinschaft sind darüber hinaus ihre Rechtsstellung und der konkrete Vertrag zu prüfen; das Beispiel zum Bruchteilseigentum darf nicht ohne Einordnung als fertiges Ergebnis für jede Nachlassgemeinschaft verwendet werden. Ein außenstehender Mieter und ein selbst nutzender Beteiligter sind verschiedene Fälle. Die übrigen vermieteten Einheiten bleiben jeweils eigenständig zu betrachten.

Eine nach dem Erbfall an Kinder oder andere Angehörige vermietete Wohnung benötigt einen tatsächlich durchgeführten und steuerlich einzuordnenden Mietvertrag. Für die verbilligte Wohnraumüberlassung enthält § 21 Abs. 2 EStG die Grenzen von weniger als 50 % sowie mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete. Zwischen diesen Grenzen spielt die Einkünfteerzielungsabsicht eine besondere Rolle. Ein niedriger vereinbarter Betrag bedeutet daher nicht automatisch vollen Werbungskostenabzug.

Bei kostenloser Überlassung fehlt für diesen Wohnbereich regelmäßig eine entgeltliche Vermietung. Rechnungen und AfA werden dann nicht allein durch den Familienbezug zu Vermietungswerbungskosten. Prüfen Sie Vergleichsmiete, vereinbarte Leistungen, Zahlung und den betreffenden Zeitraum, bevor Sie einen Nutzungsanteil in eine Rechnung übernehmen. Die Erbschaft ändert diese Nutzungsvoraussetzungen nicht. Ein Mietwert kann bei der Einordnung helfen, ersetzt aber die steuerliche Prüfung der Vereinbarung und ihrer Durchführung nicht.

Ein Nachlasshaus kann mehrere Wohnungen, eine Ladenfläche und privat genutzte Räume enthalten. Die geerbte Grundlage muss zu den steuerlich relevanten Bereichen und ihrer Nutzung passen. Aufwendungen für eine bestimmte vermietete Einheit lassen sich anders zuordnen als Kosten für Dach, Grundstück oder gemeinschaftliche Anlagen. Ein pauschaler Anteil aus der Erbquote erklärt noch nicht, wie die Kosten zwischen diesen Gebäudebereichen verteilt werden.

Erstellen Sie eine Einheitenliste mit Flächen, Nutzern, Verträgen und Änderungen. Prüfen Sie für gemeinsame Kosten einen sachgerechten Schlüssel und weisen Sie direkt zuordenbare Arbeiten gesondert aus. Betriebliche Nutzung kann außerdem andere Vermögens- und Abschreibungsfragen auslösen als private Wohnraumvermietung. Die spätere Marktwertprüfung betrachtet die Erträge, den Zustand und die Nutzbarkeit des Gesamtobjekts beziehungsweise des beauftragten Teils; sie verwendet die steuerliche Flächenquote nicht ungeprüft als Wertanteil.

Die Verteilung des Nachlasses und ein gesonderter Kauf sind steuerlich verschiedene Vorgänge. Nach den amtlichen Grundsätzen führt eine Teilung privaten Nachlassvermögens ohne Abfindungszahlungen grundsätzlich nicht zu neuen Anschaffungskosten oder Veräußerungserlösen. Ein Miterbe kann daher ein Haus erhalten und ein anderer dafür andere Nachlassgegenstände, ohne dass der Hausempfänger dadurch automatisch einen neuen Gebäudekaufpreis aufwendet.

Entscheidend ist der gesamte Inhalt der Auseinandersetzung. Prüfen Sie Immobilien, Geldvermögen, Verbindlichkeiten und sonstige Zuweisungen gemeinsam mit dem Vertrag. Die Erbquote ist nicht immer identisch mit dem Anteil, den ein Erbe nach der Verteilung an einem einzelnen Gebäude erhält. Ein aktueller Wert kann zur sachlichen Verteilung gebraucht werden; für die unentgeltliche AfA-Fortführung bleibt die historische Kostenkette relevant. Halten Sie eine Wertausgleichsrechnung und die steuerliche Fortführungsrechnung getrennt fest.

Erhält ein Miterbe bei der Realteilung mehr als seinen wertmäßigen Anspruch und zahlt er für dieses Mehr eine zusätzliche Abfindung, kann insoweit ein entgeltlicher Erwerb vorliegen. Die amtlichen Grundsätze verlangen dann eine Unterscheidung zwischen fortzuführendem unentgeltlichem Teil und dem entgeltlich erworbenen Teil mit eigenen Anschaffungskosten. Eine einzige AfA-Grundlage zum heutigen Gesamtwert würde diese unterschiedlichen Vorgänge verdecken.

Für eine vereinfachte Darstellung mit mehreren Gegenständen reicht die Zahlung geteilt durch den Hauswert häufig nicht. Nachlassgeld, weitere Immobilien, Verpflichtungen und die Verteilung bestimmen mit, wofür die Abfindung überhaupt gezahlt wird. Ist der entgeltliche Erwerbsteil festgestellt, müssen dessen Kosten wiederum auf Boden, Gebäude und gegebenenfalls andere Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden. Der zugehörige AfA-Satz und Zeitraum sind gesondert zu prüfen; die alte Reihe darf nicht einfach mit einer neuen ganzen Reihe addiert werden.

Für ein bewusst vereinfachtes Beispiel bestehe der private Nachlass nur aus einem schuldenfreien bebauten Grundstück mit 500.000 € angenommenem Verkehrswert. Zwei Erben seien zu gleichen Teilen beteiligt. Einer übernimmt das gesamte Objekt und zahlt aus eigenem Vermögen 250.000 € für den Anteil des anderen. Unter der ausdrücklich angenommenen Einordnung als hälftig entgeltlicher Erwerb ergeben sich ein unentgeltlicher und ein entgeltlicher Teil.

Die historische Gebäudegrundlage sei 200.000 €, das schon verbrauchte Volumen 80.000 € und die bisherige lineare Rate 2 %. Der fortzuführende hälftige Teil hat damit 100.000 € Grundlage, 40.000 € verbrauchtes Volumen und 2.000 € angenommenen vollen Jahresbetrag. Entfallen vom neuen Entgelt fiktiv 70 % auf das Gebäude, sind das weitere 175.000 €; bei für diesen Teil gesondert angenommener 2-%-AfA wären es 3.500 € jährlich. Diese Annahmen ergeben zusammen 5.500 € für ein volles geeignetes Jahr, keine bestätigte Steuerersparnis.

Ein noch bestehendes Darlehen und eine Abfindung für einen zusätzlichen Erwerb sind keine austauschbaren Kostenpositionen. Die amtlichen Grundsätze zur Nachlassteilung behandeln die Übernahme von Nachlassverbindlichkeiten grundsätzlich anders als einen zusätzlichen Kaufpreis; sie nennen auch besondere Ausnahmen. Eine Schuldübernahme über die Erbquote hinaus erzeugt deshalb nicht pauschal neue Gebäude-Anschaffungskosten. Maßgeblich sind Herkunft und Funktion der Verpflichtung.

Auch die Begleichung eines Pflichtteils ist nicht ohne Weiteres ein Kauf des Gebäudes. Trennen Sie Erbfallschulden, bestehende Objektfinanzierung, Finanzierung einer zusätzlichen Übernahme und Tilgung. Ein möglicher Zinsabzug richtet sich nach dem konkreten Zusammenhang und der Nutzung; Tilgung ist kein gewöhnlicher AfA-Jahresbetrag. Eine eingetragene Grundschuld zeigt zudem nicht allein die tatsächliche Darlehensrestschuld. Für Auszahlung, Finanzierung und steuerliche Kostenzuordnung werden unterschiedliche Nachweise benötigt.

Es wäre ebenfalls zu weitgehend, sämtliche eigenen Kosten nach einem unentgeltlichen Erwerb steuerlich auszuschließen. Im Urteil vom 9. Juli 2013, IX R 43/11, hat der BFH Kosten der Erbauseinandersetzung als eigene Anschaffungsnebenkosten eingeordnet, soweit sie der Überführung in die alleinige Verfügungsmacht und der Einkunftserzielung dienten. Der Gerichtshof unterschied diese eigene Grundlage von der fortzuführenden Grundlage nach § 11d.

Das Urteil erlaubte gerade keinen pauschalen Abzug der gesamten Rechnung über Gebäude-AfA: Bodenanteile und selbst genutzte Bereiche mussten berücksichtigt werden. Ordnen Sie daher jede Rechnung ihrem Anlass und ihrem Objekt zu. Kosten eines Auseinandersetzungsvertrags sind anders zu prüfen als allgemeine Nachlassabwicklung, privater Familienaufwand oder eine neue Bauleistung. Bewahren Sie die Rechnung und den zugrunde liegenden Vertrag zusammen auf, damit nicht nur der Zahlungsempfänger, sondern auch der Erwerbszusammenhang erkennbar bleibt.

Wer nach dem Erbfall ein Dach reparieren oder Räume umbauen lässt, trägt möglicherweise eigene steuerlich relevante Kosten. § 11d erwähnt ausdrücklich vom Rechtsnachfolger aufgewendete Herstellungskosten. Daher ist der Satz, bei einer Erbschaft könne es niemals zusätzliche abschreibbare Kosten geben, falsch. Ob eine Maßnahme Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand oder ein eigenständiges Wirtschaftsgut betrifft, ergibt sich aus ihrem Inhalt und Zusammenhang.

Bei einem zusätzlichen entgeltlichen Erwerb kann auch die Prüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wichtig werden. Übertragen Sie die dortige Drei-Jahres-/15-%-Prüfung nicht allein wegen des Erbdatums ungeprüft auf einen vollständig unentgeltlichen Erwerb. Ein Erweiterungsbau ist wiederum nicht automatisch eine sofort abziehbare Reparatur. Dokumentieren Sie Ausgangszustand, Leistungsumfang, Bauabschnitte, Rechnungen und die betroffenen Nutzungsbereiche, bevor die Beträge in eine gemeinsame AfA-Zeile eingehen.

Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 unterscheidet zusätzlich den neuen Erwerb von einem noch laufenden Zeitraum des Vorgängers: Bei unentgeltlichem Erwerb tritt der Rechtsnachfolger in dessen Dreijahreszeitraum ein. Im teilentgeltlichen Fall wird der unentgeltliche Anteil entsprechend getrennt betrachtet. Das Erbdatum startet daher nicht pauschal einen neuen Zeitraum, beendet aber auch nicht automatisch einen vorhandenen. Prüfen Sie den früheren Erwerbstag, bis dahin erbrachte Bauleistungen und den noch offenen Zusammenhang.

Hat das geerbte Objekt eine frühere erhöhte Abschreibung, einen begünstigten Maßnahmenbereich oder eine Sonderabschreibung, gehört deren Verlauf in die Fortführungsakte. § 11d bezieht erhöhte Absetzungen ein; daraus folgt keine neue volle Denkmalstaffel allein wegen des Todes des Eigentümers. Die konkrete Vorschrift, bisherige Ausschöpfung und persönliche Nutzung nach dem Erbfall bleiben zu prüfen. Bei neuen Maßnahmen kommen neue Voraussetzungen hinzu.

Für Denkmalobjekte sind Schutzumfang, vorherige Abstimmung, amtliche Bescheinigung und tatsächliche geeignete Kosten wichtige getrennte Nachweise. Für Sonderabschreibungen können weitere Nutzungs- und Bindungsregeln maßgeblich sein. Auch eine geerbte Neubauimmobilie bekommt durch die Erbschaft nicht automatisch Zugang zu jeder aktuell beworbenen AfA-Variante. Nutzen Sie die verlinkten Originalratgeber zu Denkmal-, linearer und degressiver AfA für die jeweilige Fachfrage und führen Sie die Beträge ohne Doppelansatz.

§ 7 Abs. 4 EStG sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine Abschreibung nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer vor. Eine Erbschaft ist für sich genommen kein Nachweis einer kurzen Nutzungsdauer. Ebenso beantwortet das Alter eines Hauses nicht allein, wie lange seine wirtschaftliche Nutzung noch trägt. Technischer Zustand, rechtliche Beschränkungen, wirtschaftliche Nutzbarkeit und vorhandene Modernisierungen können unterschiedliche Bedeutung haben.

Vor einem entsprechenden Auftrag ist zu klären, welche Gebäudegrundlage und welcher Erwerbsteil betroffen sind und welche konkrete steuerliche Nachweisfrage beantwortet werden soll. Eine Marktwertbewertung und eine steuerliche Nutzungsdauerprüfung haben verschiedene Zwecke, auch wenn beide Objektinformationen verwenden. Ein pauschales Onlineergebnis aus Baujahr und Zustand garantiert keinen bestimmten AfA-Satz oder eine Anerkennung. Für eine sinnvolle Entscheidung sollten Auftragsumfang, notwendige Unterlagen und vorhandener Sachverhalt zuerst feststehen.

Die laufende Gebäude-AfA ist keine automatische Verrechnung mit einer Erbschaftsteuerzahlung. Sie verteilt geeignete Kosten im Zusammenhang mit einer Einkunftsnutzung. Die Erbschaftsteuer betrifft den Vermögensübergang nach ihren eigenen Vorschriften. Für Fragen nach Befreiungen, Bewertung und persönlichen Freibeträgen ist deshalb eine eigene Prüfung erforderlich; aus einer hohen erbschaftsteuerlichen Bewertung folgt kein entsprechend hoher gewöhnlicher AfA-Abzug.

Auch ein späterer Verkauf muss gesondert betrachtet werden. § 23 EStG enthält die maßgeblichen Regeln für private Veräußerungsgeschäfte, die Zurechnung bei unentgeltlichem Erwerb und die Berücksichtigung bisher abgezogener AfA. Bei entgeltlich hinzuerworbenen Teilen oder Erbanteilen können weitere Abgrenzungs- und Anwendungsfragen entstehen. Eine frühere Entscheidung zu einer bestimmten Erbteilgestaltung darf nicht ohne Prüfung der heute geltenden Gesetzesfassung übertragen werden. Der AfA-Restbetrag ist weder ein Verkaufspreis noch eine Zusage steuerfreien Verkaufs.

Prüfen Sie vor der ersten Vermietungserklärung die Herkunft der historischen Grundlage, die tatsächlich berücksichtigten Abschreibungen, die neue Nutzung und alle zusätzlichen Erwerbs- oder Bauvorgänge. Stimmen Sie bei mehreren Beteiligten dieselbe Zeitachse und dieselben Grunddaten ab. Für gesondert festzustellende Einkünfte darf eine persönliche Berechnung nicht losgelöst vom gemeinschaftlichen Ergebnis stehen. Unvollständige Belege sollten als solche erkennbar bleiben.

Für die wirtschaftliche Entscheidung über Behalten, Vermieten, Verkaufen oder Auszahlen benötigt die Familie daneben eine klare Objekt- und Wertakte. Mietverhältnisse, Zustand, Rechte, Flächen und Stichtag sind dafür entscheidend. Sonnenwinkel kann die beauftragte Immobilienwertfrage nachvollziehbar einordnen und passende Objektunterlagen benennen. Ob und in welcher Höhe ein steuerlicher Abzug in Ihrer Erklärung angesetzt werden kann, klären Sie anhand der vollständigen Vorgeschichte mit Ihrer steuerlichen Beratung.