Degressive Gebäude-AfA: Voraussetzungen und Rechenverlauf

Degressiv bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der jährliche Betrag aus einer sinkenden Grundlage berechnet wird. Der aktuelle Gebäudesatz nach § 7 Absatz 5a EStG beträgt unverändert 5 % vom jeweiligen Buchwert beziehungsweise Restwert. Die Zahl 5 wird nicht in jedem Jahr kleiner. Kleiner wird der Betrag, auf den diese 5 % angewendet werden, wenn keine weiteren Veränderungen hinzukommen.

Ein Abschreibungsverlauf beschreibt eine steuerliche Kostenverteilung. Er bildet weder den heutigen Verkaufspreis noch die physische Abnutzung jedes Bauteils nach. Für eine Investitionsentscheidung sind daher Kostenbasis, tatsächliche Einnahmen und Ausgaben sowie die Marktwertfrage getrennt zu führen. Ein exakt berechneter Jahresbetrag kann eine ungeeignete Ausgangsannahme nicht korrigieren.

§ 7 EStG enthält unterschiedliche degressive Regeln. Absatz 2 behandelt bewegliche Wirtschaftsgüter; Absatz 5 enthält ältere Gebäudekonstellationen mit anderen Zeiträumen und Staffeln. Dieser Artikel und unsere Rechenhilfe behandeln ausschließlich das aktuelle Wohngebäudeszenario nach Absatz 5a. Eine Maschine, ein Elektrofahrzeug und eine Eigentumswohnung dürfen nicht unter derselben Überschrift mit derselben Formel vermischt werden.

Wenn Sie eine frühere AfA-Aufstellung übernehmen, notieren Sie deshalb die tatsächlich verwendete Vorschrift und den damaligen Beginn. Ein alter 4-%-Verlauf wird nicht wegen eines heutigen Artikels automatisch zu einem 5-%-Verlauf. Für eine bestehende steuerliche Akte sind die historischen Voraussetzungen zu erhalten. Die neue Rechenhilfe setzt ausdrücklich eine freie Anfangsgrundlage ohne solche Voransätze voraus.

Die aktuelle Norm betrifft Gebäude in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat, auf den das EWR-Abkommen angewendet wird, soweit sie Wohnzwecken dienen. Der tatsächliche Wohnbezug ist somit ebenso relevant wie der belegte Ort. Ein Neubau in Deutschland erfüllt dadurch noch nicht alle weiteren Herstellungs- beziehungsweise Erwerbsvoraussetzungen. Ein Büro oder Laden wird nicht durch eine Wohngebäudebezeichnung begünstigt.

Bei einem Wohn- und Geschäftshaus sind die Einheiten und Nutzungen nachvollziehbar zu beschreiben. Bei Ferienobjekten kann zusätzlich die konkrete Nutzung und steuerliche Einkunftszuordnung Fragen auslösen. Die Norm enthält keine pauschale Freigabe für jedes inserierte Apartment im europäischen Ausland. Lassen Sie Standort, Nutzung, Vertrag und persönlichen Sachverhalt gemeinsam prüfen, statt nur das Länderfeld auszuwählen.

Für selbst hergestellte Gebäude ist der gesetzlich bestimmte Beginn der Herstellung relevant. Beim Erwerb knüpft die Norm an einen rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag an; außerdem muss das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sein. Diese Wege dürfen nicht zu einer frei austauschbaren Datumsprüfung zusammengezogen werden.

Ein Bauherr braucht insbesondere die dokumentierte Herstellungsgeschichte und Baubeginnsanzeige. Ein Erwerber benötigt den bindenden Vertrag, Fertigstellungsnachweis und Angaben zur tatsächlichen Anschaffung. Reservierung, Entwurfsfassung, Anzahlung, Kaufvertrag und Besitzübergang können verschiedene Tage haben. Kennzeichnen Sie jedes Datum mit dem Vorgang, den es tatsächlich belegt.

Nach dem am 4. Oktober 2026 gelesenen § 7 Absatz 5a EStG muss die Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen worden sein oder der Erwerb auf einem in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag beruhen. In Kalendertagen ausgedrückt reicht dieses Fenster vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029 einschließlich.

Diese Datumsgrenzen sind kein allgemeines Fertigstellungsfenster für alle Fälle. Sie beziehen sich je nach Weg auf Beginn der Herstellung oder auf den bindenden Erwerbsvertrag. Die zusätzliche Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres bleibt beim Erwerb gesondert zu prüfen. Für ein künftiges Projekt sind geplante Termine noch keine nachgewiesenen Tatsachen; legen Sie den dokumentierten tatsächlichen Ablauf zugrunde.

Die aktuelle Norm benennt als Beginn der Herstellung das Datum in der nach Landesrecht einzureichenden Baubeginnsanzeige. Wo im Einzelfall keine solche Anzeige vorgeschrieben ist, sieht sie eine Erklärung über die freiwillige Anzeige des Baubeginns bei der zuständigen Baubehörde vor. Ein Bauantragsdatum oder ein erster Handwerkerabschlag ist daher nicht ohne Weiteres derselbe Nachweis.

Bewahren Sie Anzeige, Eingangs- beziehungsweise Abgabenachweis und die Beschreibung des Vorhabens zusammen auf. Bei mehreren Bauabschnitten oder geänderten Plänen sollte erkennbar bleiben, welcher Vorgang welches Gebäude betrifft. Erstellen Sie keine nachträgliche Datumsangabe allein mit dem Ziel, ein Fenster zu erreichen. Bei Unklarheiten sind Baubehörde und steuerliche Bearbeitung vor der Verwendung einzubeziehen.

Der aktuelle Erwerbsweg setzt voraus, dass das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde. Ein Neubauetikett im Exposé oder ein kurzer Zeitraum seit dem Einzug des Voreigentümers beantwortet das nicht. Vertragsdatum, bauliche Fertigstellung und steuerlich relevante Anschaffung müssen zusammenpassen. Eine weitere Veräußerung in einem späteren Jahr fällt nicht allein wegen des jungen Baujahres in dieselbe Regel.

Als reine Datumsillustration wird ein im Dezember eines angenommenen Jahres fertiggestelltes Gebäude im Januar des Folgejahres erworben. Diese Chronologie zeigt eine offene beziehungsweise problematische Erwerbsvoraussetzung; sie wird hier nicht als begünstigter Fall gerechnet. Ein anderes Gebäude mit Erwerb im Fertigstellungsjahr braucht trotzdem noch den passenden Vertrag und sämtliche übrigen Voraussetzungen. Die Beispiele ersetzen keine Beurteilung eines konkreten Vertrags.

§ 7 Absatz 5b EStG erstreckt die einschlägigen Gebäuderegeln entsprechend auf bestimmte Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Daraus folgt nicht, dass jede neu erworbene Einheit dieselben Nutzungsmerkmale hat. Lesen Sie Einheitsnummer, Aufteilungsunterlagen, Fläche, Fertigstellungsstand und genehmigte beziehungsweise tatsächliche Verwendung zusammen.

Ein mitgekaufter Stellplatz, bewegliches Inventar oder ein anderer Vertragsgegenstand kann eine eigene Abgrenzung erfordern. Die Gesamtsumme des Wohnungskaufs sollte daher nicht ohne Aufteilung als abschreibbares Wohngebäude erscheinen. Bei Mischnutzung und mehreren Eigentümern kommen weitere Zuordnungen hinzu. Die Rechenhilfe nimmt solche Zuordnungen nicht aus dem Namen der Einheit vor.

Für eine bebaut erworbene Immobilie muss der Bodenanteil von der Gebäudegrundlage getrennt werden. Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung erläutert eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte beziehungsweise Teilwerte. Ein frei gewählter hoher Gebäudeanteil ist keine fachliche Begründung; ein bloßes Abziehen eines Bodenrichtwertbetrags bildet nicht automatisch das erforderliche Verhältnis.

Erstellen Sie eine Liste von Kaufbetrag, Erwerbsnebenkosten, gesonderten Wirtschaftsgütern und späteren Maßnahmen. Finanzierungskosten sind nicht allein deshalb Gebäudekosten, weil dieselbe Bank alle Zahlungen finanziert. Bei Herstellung ist der Grundstückserwerb von den geeigneten Herstellungskosten zu unterscheiden. Der im Rechner eingetragene Betrag muss diese Abgrenzung bereits als Annahme enthalten; das Werkzeug ermittelt sie nicht.

Eine vermietete Wohnung in einem selbstgenutzten Neubau braucht eine nachvollziehbare Kosten- und Nutzungszuordnung. Ein Anteil an der Wohnfläche ist dabei eine andere Ebene als der Gebäudeanteil am aufgeteilten Kaufpreis. Direkt einer Einheit zurechenbare Kosten und gemeinsame Aufwendungen sind gesondert zu behandeln. Die Rechenhilfe verwendet nur eine frei eingetragene Quote, um den Zahlenverlauf anschaulich zu machen.

Auch Angehörigenvermietung, unentgeltliche Überlassung und berufliche Nutzung können besondere Fragen auslösen. Eine Quote von 100 % im Eingabefeld bestätigt keine einkunftsbezogene Vollvermietung. Beschreiben Sie tatsächliche Einheiten, Verträge, Nutzungszeiten und Kostenträger, bevor der Verlauf in eine persönliche Planung übernommen wird. Unser Eigennutzungsratgeber behandelt diese Unterschiede ausführlicher.

Für eine reine Zahlenillustration wird eine bereits abgegrenzte Anfangsgrundlage von 360.000 € unterstellt. Bei einem angenommenen vollständigen ersten Jahr ergeben 5 % rechnerisch 18.000 €. Nach dieser Absetzung verbleiben 342.000 €. Die nächsten 5 % werden auf diesen Rest angewendet: 17.100 €, danach verbleiben 324.900 €. Der dritte volle Jahresbetrag beträgt 16.245 €.

Diese Rechnung setzt ausschließlich den mechanischen Verlauf voraus. Sie enthält keine Sonderabschreibungen, späteren Kosten, Zuschüsse, Nutzungsänderung oder Methodenwechsel. Die angenommenen Zahlen stammen aus keinem lokalen Markt und beschreiben keinen Käuferfall. Insbesondere ist der rechnerische Rest nach mehreren Jahren kein erwarteter Verkaufspreis der Immobilie.

§ 7 Absatz 5a EStG verweist für das erste Jahr auf die Monatsregel des Absatzes 1 Satz 4. Im vereinfachten Beispiel wird ein Start im September unterstellt, somit vier Zwölftel eines Jahres. Bei 360.000 € Anfangsgrundlage sind das 360.000 € mal 5 % mal 4/12 gleich 6.000 €. Der rechnerische Rest beträgt anschließend 354.000 €.

Im nächsten angenommenen vollständigen Jahr werden 5 % von 354.000 € gerechnet, also 17.700 €. Es wäre unpassend, für das erste Jahr vier Monate anzusetzen, den Rest aber um den vollen Betrag von 18.000 € zu vermindern. Der tatsächliche Beginn muss anhand Anschaffung beziehungsweise Herstellung und Nutzung gesondert beurteilt werden; die Rechenhilfe nimmt nur Ihren frei gewählten Monat als Szenario an.

Die Rechenhilfe zeigt das erste und die folgenden angenommenen Kalenderjahre. Pro Zeile werden Monate, degressiver Betrag, verbleibender Rest und ein begrenzter linearer Vergleich ausgewiesen. Die Jahreszählung beginnt bei eins und ist keine Festlegung auf ein tatsächliches Steuerjahr. Der Monat wirkt im Modell ausschließlich auf die erste Zeile; anschließend wird unveränderte Volljahresnutzung angenommen.

Der interne Rechenweg verwendet ungerundete Werte und rundet nur die Anzeige auf Cent. Dadurch kann die Addition sichtbarer Einzelzeilen geringfügig von einer unabhängig gerundeten Gesamtsumme abweichen. Das ist keine zusätzliche Abschreibung, sondern eine Darstellungsfrage. Für eine Steuererklärung sind deren Anforderungen und die tatsächliche steuerliche Aufstellung maßgeblich.

Als begrenzte Zahlengegenüberstellung verwendet die Rechenhilfe dieselbe angenommene Anfangsgrundlage und 3 % linear. Bei einem vollständigen Jahr wären das 10.800 € auf 360.000 €. Bei dem unterstellten Septemberbeginn werden in der ersten Zeile 3.600 € gerechnet. Die folgenden vollen Jahre bleiben im einfachen linearen Modell beim gleichen Jahresbetrag, während der degressive Betrag sinkt.

Beide Reihen sind Alternativillustrationen und werden nicht für dasselbe Jahr addiert. Ein größerer früherer Abschreibungsbetrag ist keine entsprechend größere endgültige Erstattung. Der Vergleich berücksichtigt weder persönliche Einkünfte und Steuersätze noch eine spätere Veräußerung, Sonderabschreibung oder rechtlich erforderliche Korrektur. Er erklärt den Verlauf und empfiehlt keine Variante.

Eine Steuerplanung kann zeitliche Kostenverteilungen berücksichtigen. Die Immobilie muss wirtschaftlich dennoch mit Kaufbetrag, Mieten, Finanzierung, laufenden Kosten, Leerstand und Maßnahmen tragfähig sein. Ein AfA-Betrag ist keine Mietzahlung und tilgt kein Darlehen. Wer den höheren frühen Ansatz als frei verfügbares Einkommen einträgt, vermischt Steuerrechnung und Liquidität.

Prüfen Sie die wirtschaftliche Rechnung zunächst ohne eine zugesagte Steuerwirkung. Ergänzen Sie anschließend einen fachlich geprüften steuerlichen Fall mit seinen Grenzen. So wird erkennbar, ob eine Planung an einer unbelegten Berechtigung hängt. Auch das Verkaufsargument eines Anbieters ersetzt weder die individuelle Einordnung noch eine objektbezogene Marktwertprüfung.

§ 7 Absatz 5a EStG erlaubt einen Übergang zur linearen Gebäude-AfA. Die weitere Absetzung knüpft dann an den vorhandenen Restwert und den unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz an. Man setzt daher nicht beliebig wieder dieselben 3 % des ursprünglichen Kaufbetrags an und addiert sie zu der bis dahin degressiven Reihe.

Ein sinnvoller Vergleich verlangt den tatsächlichen bisherigen Verlauf, Restgrundlage, Übergangszeitpunkt und passende verbleibende Dauer. Die aktuelle Rechenhilfe simuliert diesen Übergang ausdrücklich nicht. Lassen Sie eine gewünschte Umstellung anhand der steuerlichen Akte prüfen. Ein pauschaler Wechsel im immer gleichen Kalenderjahr wäre bei verschiedenen Startmonaten und Kostenänderungen keine verlässliche Aussage.

Die reguläre lineare Gebäude-AfA enthält in § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG eine eigene Regel zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Das ist kein zusätzlicher Satz, der auf die laufende 5-%-Rechnung aufgeschlagen wird. Eine Zustandsbeschreibung, ein gewünschter Steuervorteil und ein Nachweis kürzerer Dauer beantworten unterschiedliche Fragen. Die fachliche Eignung ist vor einem Auftrag zu klären.

Bei einem geplanten Übergang müssen Methode, Restbasis und Nachweis zum konkreten Sachverhalt passen. Sonnenwinkel verspricht keine steuerliche Anerkennung eines bestimmten Prozentsatzes. Für die Marktwertfrage können Zustand und Modernisierung weiterhin relevant sein, ohne die steuerliche Rechnung zu ersetzen. Unser Restnutzungsdauerratgeber behandelt Nachweiszweck und Bewertungsmodell getrennt.

§ 7b EStG regelt die Sonderabschreibung für bestimmte neue Mietwohnungen und nennt die mögliche Anwendung neben der AfA nach § 7 Absatz 4 oder 5a. Daraus folgt eine mögliche Kombination nur bei Erfüllung der jeweiligen Voraussetzungen. Bauantrags- beziehungsweise Bauanzeigezeitraum, neue Wohnung, Kosten- und Bemessungsgrenzen, Nutzungsbindung sowie gegebenenfalls Effizienz- und Nachhaltigkeitsnachweise sind eigene Fragen.

Die Voraussetzungen sind nicht vollständig dieselben wie das Baubeginns- oder Vertragsfenster des Absatzes 5a. Eine Anzeige kann somit für einen Tatbestand relevant und für einen anderen noch unzureichend sein. Führen Sie beide Prüfungen getrennt, einschließlich möglicher späterer Rückgängigmachung. Die Rechenhilfe enthält keine Sonderabschreibung und keine angenommene Kombination von 5 % plus weiteren 5 %.

Die frei gewählte Anfangsgrundlage im Rechner bleibt über den betrachteten Zeitraum unverändert, abgesehen von der rechnerischen Absetzung. Im echten Projekt können dagegen nachträgliche Kosten, Preisnachlässe, Zuschüsse oder Änderungen des Kostenumfangs auftreten. Diese Positionen müssen sachlich und zeitlich zugeordnet werden. Nicht jeder spätere Reparaturbetrag wird einfach zur noch vorhandenen Gebäudegrundlage addiert.

Bewahren Sie ursprüngliche Rechnung, Änderung, Zahlungsnachweis und Begründung zusammen auf. Für Sonderabschreibungsfälle enthält § 7a EStG eigene Regeln zu veränderten Grundlagen und Restwerten. Übertragen Sie deshalb nicht eine mechanische Jahresreihe in einen Sachverhalt mit anderen Kosten. Die persönliche Aufstellung muss die tatsächlich einschlägigen Regeln und bereits verwendeten Beträge nachvollziehbar fortführen.

Die aktuelle degressive Gebäuderegel schließt während dieser Methode Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung aus. Ein Schaden oder eine Marktpreisänderung wird dadurch nicht ungeprüft als zusätzlicher AfA-Betrag auf die 5-%-Reihe gesetzt. Technischer Befund, erforderliche Reparatur, Wertauswirkung und steuerliche Behandlung sind getrennt zu beurteilen.

Dokumentieren Sie den konkreten Zustand und die tatsächliche Maßnahme, statt ein gewünschtes Ergebnis aus einer schlechten Nachricht abzuleiten. Auch im Verkehrswertgutachten können bereits erfasste Zustandsmerkmale nicht beliebig doppelt abgezogen werden. Für die Steuerseite benötigen Mängel und Kosten ihre eigene Einordnung. Die Rechenhilfe enthält weder Schadenansatz noch pauschalen Wertverlust.

Bei einer Veräußerung sind Besitz- beziehungsweise Anschaffungs-/Veräußerungszeitpunkte, bisherige Absetzungen und die steuerliche Zuordnung des Objekts relevant. Ein geplanter Verkaufsbetrag ist kein Restbuchwert. Für private Veräußerungsgeschäfte enthält § 23 EStG eigene Voraussetzungen; die gesamte bisherige AfA darf nicht unabhängig davon als freie Zusatzeinnahme interpretiert werden.

Stellen Sie für einen Verkauf eine vollständige Chronologie und Abschreibungsaufstellung bereit. Der ausgewiesene Marktwert und ein erwarteter Nettoerlös beantworten andere wirtschaftliche Fragen als die steuerliche Restkostenbasis. Unsere Rechenhilfe läuft nur unter der ausdrücklich angenommenen unveränderten Nutzung weiter und berechnet weder ein Verkaufsjahr noch eine persönliche Veräußerungssteuer.

Für unentgeltlich erworbene, nicht zu einem Betriebsvermögen gehörende Wirtschaftsgüter enthält § 11d EStDV Regeln zur Fortführung der Grundlage und des beim Rechtsvorgänger maßgeblichen Prozentsatzes. Bereits verwendete Absetzungen müssen dabei berücksichtigt werden. Ein heutiges Wertgutachten oder der im Erbschaftsteuerverfahren ermittelte Betrag wird dadurch nicht automatisch zur neuen frei abschreibbaren Anschaffungssumme.

Bei teilentgeltlichen Übertragungen, Schuldübernahme oder betrieblichen Zusammenhängen entstehen weitere Fragen. Übergabe von Vertrag, Kostenhistorie, jährlichen Ansätzen und Nutzung erleichtert die fachliche Prüfung. Beginnen Sie im Rechner nicht einfach eine neue 5-%-Reihe mit dem aktuellen Marktwert, wenn bereits eine Vorgängeraufstellung existiert. Das Werkzeug ist kein Fortführungsrechner für Übertragungsfälle.

Ordnen Sie für ein selbst hergestelltes Objekt Grundstückserwerb, Planung, Baubeginnsanzeige, Kosten, Änderungen und Fertigstellung. Für einen Erwerb gehören bindender Vertrag, Fertigstellungsbeleg, Übergangsdaten und Aufteilung hinzu. Ergänzen Sie Nutzung, Flächen und Kostenträger. Jeder Beleg sollte erkennen lassen, zu welchem Gebäude beziehungsweise welcher Einheit er gehört.

Führen Sie daneben die tatsächlich verwendete Abschreibung mit Anfangsgrundlage, Jahresbetrag, Rest und Korrekturen. Sonderabschreibung oder Zuschuss sollte als eigene Zeile erkennbar bleiben. So werden offene Voraussetzungen sichtbar, bevor eine persönliche Rechnung daraus entsteht. Ein vollständiger Ordner bestätigt noch keine Anerkennung; er schafft eine nachvollziehbare Basis für die Prüfung.

Benennen Sie bei Sonnenwinkel Objekt, Eigentumsposition, Stichtag und den Zweck der gewünschten Bewertung. Für einen Neubau können heutiger Bestand, fertiggestellter Zustand oder eine dokumentierte Boden-/Gebäudezuordnung unterschiedliche Fragen sein. Ein noch nicht ausgeführter Zustand darf nicht als schon vorhandene Tatsache erscheinen. Genehmigung und Bauausführung brauchen ihre eigenen Nachweise.

Die steuerliche Methodenwahl, mögliche Sonderabschreibung und persönliche Wirkung werden mit der Steuerberatung abgestimmt. Eine Wertermittlung liefert keine automatische 5-%-Berechtigung. Verknüpfen Sie deshalb Marktwert, Projektbudget und Steueraufstellung über eindeutig benannte Grundlagen. Das hilft bei der Entscheidung, ohne Finanzierung, Anerkennung oder eine spätere Wertsteigerung zu versprechen.