Immobiliengutachter Oberhausen

Die Stadt Oberhausen erläuterte am 28. November 2025 ihre neu beschlossenen Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Für diese Veröffentlichung wurden Verkäufe aus sieben Jahren ausgewertet. Weil sich keine klar abgegrenzten Zonen mit einheitlichen Merkmalen ableiten ließen, beschrieb der Gutachterausschuss jeweils ein fiktives Vergleichsobjekt in mittlerer Wohnlage für das gesamte Stadtgebiet. Das ist eine Modellgrundlage, keine Aussage, dass alle Straßen oder Gebäude gleich sind.

Für Ihr Haus oder Ihre Wohnung schauen wir daher zuerst auf Jahrgang und Erläuterung des verwendeten Werts. Danach vergleichen wir Baujahr, Größe, Ausstattung und die konkrete Lage. Wir übernehmen die in der Meldung genannten Ausgangswerte für 2025 nicht ungeprüft als aktuellen Preis Ihrer Immobilie. Wenn Sie einen Ausdruck aus BORIS-NRW haben, bewahren Sie auch die zugehörigen Merkmale und das Datum auf. Das macht eine spätere Einordnung deutlich leichter.

Das in der amtlichen Meldung beschriebene Vergleichshaus besitzt festgelegte Eigenschaften. Ein über Jahrzehnte erweitertes Haus kann davon deutlich abweichen. Für Ihre Bewertung brauchen wir deshalb einen nachvollziehbaren Überblick über den ursprünglichen Bau und spätere Erweiterungen. Ein als Zimmer eingerichteter Bereich ist nicht allein wegen seiner Möblierung schon vollständig als Wohnfläche einzuordnen.

Ein fiktives Beispiel: Im Exposé steht eine einzige Flächenzahl, im alten Plan fehlt jedoch der spätere Anbau. Dann gleichen wir die vorhandenen Grundrisse, Flächenberechnungen und Bauunterlagen miteinander ab. Schreiben Sie uns zunächst, was verändert wurde und welche Unterlagen vorhanden sind. Sie müssen die Wohnfläche nicht selbst neu berechnen. Beim ausführlichen Verkehrswertgutachten ergänzen wir die Dokumentensichtung um die Besichtigung des Hauses.

Die Oberhausener Meldung zu den 2025 veröffentlichten Immobilienrichtwerten nennt auch die Grenzen der Vergleichsobjekte: Garagen, Stellplätze, Carports und Nebengebäude sind dort ebenso wenig enthalten wie besondere Rechte oder Belastungen. Daraus folgt kein pauschaler Aufschlag. Zuerst muss feststehen, was Sie besitzen oder nutzen dürfen und ob eine Position in einer anderen Berechnung bereits berücksichtigt ist.

Bei einer Eigentumswohnung hilft die Teilungserklärung: Sie beschreibt, wie das Gebäude rechtlich aufgeteilt ist. Ein zugeordneter Stellplatz kann auf einem anderen Recht beruhen als eine separat verkaufbare Garage. Für Ihre Anfrage reicht zunächst der Hinweis, dass ein Stellplatz oder eine Garage dazugehören soll. Wir erklären, welche Unterlage die Zuordnung zeigt und wie diese Eigenschaft mit Zustand, Mietstatus und passenden Vergleichen zusammengeführt wird.

Bei einem teilweise vermieteten Haus wird zuerst der tatsächliche Bewertungsgegenstand abgegrenzt. Soll das gesamte Grundstück mit allen Gebäudebereichen bewertet werden oder beschreibt Ihre Anfrage nur einen bestimmten Teil? Ein selbst genutztes Obergeschoss und eine vermietete weitere Einheit bleiben im Überblick erkennbar. Aus den unterschiedlichen Nutzern wird nicht allein durch die Alltagssprache eine rechtlich selbstständige Wohnung oder ein eigener verkaufbarer Grundstücksteil.

Beschreiben Sie die Bereiche anhand eines vorhandenen Plans. Ergänzen Sie heutige Raumaufteilung, Nutzung und die Quelle der Flächenangaben. Wenn der Plan einen anderen Stand zeigt, markieren Sie die Abweichung in einer zusätzlichen Notiz. Das Original bleibt erhalten. Eine nachträglich angepasste eigene Skizze darf das Gespräch unterstützen, wird aber nicht als behördlich bestätigter Plan ausgegeben.

Für die Anfrage an Sonnenwinkel nennen Sie außerdem den Anlass: etwa Verkauf des ganzen Hauses, Kaufprüfung oder eine Vermögensaufteilung. Diese Entscheidung beeinflusst, welche Aussage gebraucht wird. Eine zusammengefasste Flächenzahl erklärt den Auftrag noch nicht. Die sachliche Abgrenzung verhindert, dass sich die Beteiligten auf unterschiedliche Teile des Hauses beziehen und dennoch dieselbe Bezeichnung verwenden.

Ein vorhandener Eingang ist zunächst eine tatsächliche Eigenschaft. Für die Unterlagenvorbereitung ist interessant, wie die einzelnen Bereiche heute erreicht werden und welche Räume gemeinsam genutzt werden. Beschreiben Sie den Weg zum vermieteten Bereich, ohne daraus selbst eine abschließende rechtliche Einstufung abzuleiten. Ein eingerichteter Wohnbereich und eine bestimmte Nutzungserlaubnis sind unterschiedliche Fragen.

Notieren Sie die gemeinsam genutzten Bereiche konkret: beispielsweise den Eingang, einen Flur oder einen zum Zugang benötigten Gebäudeteil. Entscheidend ist der tatsächliche Zusammenhang, nicht eine möglichst lange Raumliste. Wenn ein vorhandenes Dokument die Nutzung anders beschreibt, reichen Sie es vollständig ein. Die Abweichung wird nicht dadurch beseitigt, dass in der Anfrage nur die günstigere Beschreibung übernommen wird.

Auch geplante Veränderungen bleiben gesondert erkennbar. Ein künftig vorgesehener eigener Zugang wird nicht wie ein bereits vorhandener Eingang behandelt. Für die Bewertung kann eine offene Voraussetzung wesentlich sein; sie muss dann nachvollziehbar benannt werden. Ob eine bauliche Änderung zulässig oder genehmigungsbedürftig ist, wird nicht durch eine private Raumskizze verbindlich entschieden.

Ordnen Sie jeder Flächenzahl ihren Gebäudebereich und ihre Quelle zu. Eine Berechnung für das gesamte Haus beantwortet eine andere Frage als eine Teilflächenangabe in einem Mietvertrag. Wenn die Zahlen voneinander abweichen, ist zunächst zu klären, welche Flächen jeweils gemeint sind. Ein selbst gebildeter Durchschnitt würde den Unterschied lediglich verdecken.

Für einen ergänzten oder umgebauten Bereich helfen ursprüngliche und spätere Unterlagen zusammen. Schreiben Sie dazu, was nach Ihrer Kenntnis verändert wurde und welcher Zeitpunkt belegt ist. Eine als Zimmer genutzte Fläche wird nicht allein wegen ihrer Einrichtung pauschal zu einer zusätzlichen vollständig berücksichtigten Wohnfläche. Der vereinbarte Bewertungszweck und die geeignete Berechnungsgrundlage müssen zusammenpassen.

Die Vorbereitung braucht noch keine von Ihnen selbst neu erstellte Flächenberechnung. Hilfreicher ist eine verständliche Zuordnung: welche Zahl gehört zu welchem Plan und zu welchem Gebäudestand? Fehlen Unterlagen, benennen Sie dies. Die nächste Beschaffung kann dann auf eine konkrete Lücke ausgerichtet werden, statt wahllos sämtliche historischen Dokumente neu anzufordern.

Für den vermieteten Bereich werden vorhandener Vertrag, bekannte Ergänzungen und tatsächlicher Nutzungsstand zugeordnet. Für den selbst bewohnten Bereich beschreiben Sie zunächst die eigene Nutzung. Eine von Ihnen gewünschte spätere Vermietung wird als Planung gekennzeichnet. Sie wird nicht allein durch den Eintrag in eine private Übersicht zu einer bereits vereinbarten Einnahme.

Wenn für mehrere Bereiche zusammen eine Zahlung oder Abrechnung vorliegt, halten Sie den bekannten Zusammenhang fest. Eine nicht belegte Aufteilung wird nicht nach einem selbst gewählten Verhältnis als gesicherte Einzelangabe weitergegeben. Die Unterlagen sollen erkennbar machen, welche Information tatsächlich vorliegt und welche Zuordnung noch geklärt werden muss.

Aus der teilweisen Vermietung folgt nicht ohne weitere Prüfung ein einziges vorgeschriebenes Verfahren für jede Wertfrage. Die Auswahl muss zum Gegenstand und zu geeigneten Grundlagen passen. Für den ersten Kontakt reicht es, die tatsächlichen Nutzungen sauber zu beschreiben. Sie müssen weder eine eigene Marktmiete festlegen noch einen Kaufpreisfaktor bestimmen.

Beschreiben Sie vorhandene Informationen zur Versorgung der Bereiche. Welche Anlagen werden gemeinsam genutzt, und welche Unterlagen liegen dazu vor? Es geht zunächst um den dokumentierten Zustand. Eine gemeinsame Heizungsanlage beschreibt einen anderen Zusammenhang als lediglich derselbe Energielieferant. Unbekannte technische Details werden nicht aus einer allgemeinen Gebäudebeschreibung geraten.

Legen Sie Unterlagen zu bekannten Arbeiten dem betroffenen Gebäudeteil oder der jeweiligen Anlage zu. Eine Rechnung im vermieteten Bereich sagt nicht automatisch etwas über den übrigen Hauszustand. Ebenso betrifft ein Angebot für eine gemeinsame Anlage nicht allein denjenigen Bereich, in dem das Papier abgelegt wurde. Vollständige Beschreibungen erleichtern den Abgleich.

Für die Bewertung wird anschließend eingeordnet, welche Eigenschaften und offenen Fragen tatsächlich wesentlich sind. Eine Rechnungssumme ist nicht automatisch ein gleich hoher Wertzuwachs oder ein vollständig abzuziehender Betrag. Nennen Sie die Maßnahme, ihren bekannten Stand und die vorhandene Grundlage. Eine technische Spezialprüfung wird nicht stillschweigend durch das Immobiliengutachten ersetzt.

Vollständig erfunden: Ein Eigentümer möchte ein Haus in Oberhausen verkaufen. Einen Bereich bewohnt er selbst, einen anderen hat er vermietet. Im alten Plan ist ein gemeinsamer Zugang eingezeichnet; für die Zukunft ist ein zusätzlicher Eingang geplant. Das Exposé enthält bereits eine zusammengefasste Flächenzahl und eine erwartete spätere Gesamteinnahme. Dieses Beispiel beschreibt keinen tatsächlichen Auftrag und keine örtlich typische Gebäudeform.

Für die Vorbereitung werden tatsächliche Nutzung, vorhandene Pläne und künftige Vorstellungen getrennt. Der bestehende Mietvertrag wird dem vermieteten Bereich zugeordnet. Der zusätzliche Eingang bleibt eine Planung. Die erwartete Gesamteinnahme wird nicht als bereits vertraglich vereinbarter Bestand weitergegeben. Zur Flächenzahl wird festgehalten, welche Berechnung sie trägt und welche Abweichung noch offen ist.

Damit wird die Anfrage genauer: Es geht um das gesamte Haus im benannten Zustand und zum benötigten Datum. Die offenen Punkte können mit Sonnenwinkel besprochen werden. Das Beispiel liefert weder einen Marktpreis noch eine Genehmigungszusage. Es zeigt, weshalb eine klare Gegenstands- und Zustandsbeschreibung vor einer vermeintlich genauen Wertrechnung steht.

Die städtische Meldung vom 28. November 2025 beschreibt für Ein- und Zweifamilienhäuser ein fiktives Normobjekt. Die örtliche Ausgangsinformation ersetzt laut dieser Veröffentlichung kein Verkehrswertgutachten. Für das hier betrachtete teilweise selbst genutzte und teilweise vermietete Haus ist deshalb zu klären, welche tatsächlichen Eigenschaften mit der Modellbeschreibung vergleichbar sind. Es wird kein darin genannter Wert aus 2025 als aktueller Preis übernommen.

Eine sinnvolle Gegenüberstellung enthält Modellbeschreibung, vorhandene Objekteigenschaft und Quelle dieser Angabe. Bei Ihrem Haus gehören dazu insbesondere die konkret abgegrenzten Bereiche und ihre belegten Flächen. Der Zweck ist keine selbst gewählte Zu- oder Abschlagsrechnung. Die Gegenüberstellung macht sichtbar, welche Vergleichsfrage fachlich beantwortet werden muss und wo eine wesentliche Information noch fehlt.

Klären Sie vor einer Besichtigung, welche Einheit und welche gemeinsamen Gebäudebereiche zugänglich sind. Eine geöffnete selbst genutzte Wohnung bedeutet nicht automatisch Zugang zum vermieteten Bereich. Benennen Sie die tatsächlichen organisatorischen Ansprechpartner und notwendige Abstimmungen. Die Besichtigung soll zu einem ausführbaren Auftrag passen und keine ungesicherte Zugangsannahme voraussetzen.

Für den Termin hilft eine kurze Raumliste mit Verweis auf den vorhandenen Plan. Markieren Sie, welche Räume aktuell anders genutzt werden und welche Angabe noch nicht belegt ist. Eine vorhandene technische Auffälligkeit wird in ihrer Lage beschrieben, nicht durch eine selbst erfundene Ursache erklärt. Sichere vorhandene Fotos können vorbereiten; eigene Bauteilöffnungen sind dafür nicht erforderlich.

Die Grenzen der tatsächlich möglichen Aufnahme bleiben im Ergebnis erkennbar. Ein nicht zugänglicher Bereich wird nicht wie vollständig untersucht beschrieben. Falls eine offene Information für die Wertfrage wesentlich ist, muss die weitere Grundlage oder eine ausdrücklich erläuterte Annahme nachvollziehbar werden. Das ist etwas anderes als eine pauschale Zusage, sämtliche Gebäude- und Rechtsfragen bei einem Termin abschließend klären zu können.

Die Auswahl wird am Bewertungsgegenstand und an geeigneten Daten begründet. § 6 ImmoWertV nennt unter anderem Art des Objekts, die Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und die verfügbaren Daten als Gesichtspunkte. Aus der bloßen Bezeichnung Zweifamilienhaus wird daher in dieser Vorbereitung kein automatisch feststehender Rechenweg abgeleitet. Die tatsächlichen Grundlagen müssen zur gewählten Vorgehensweise passen.

Für den Kunden ist die hilfreiche Rückfrage: Welche Eigenschaft meines Hauses und welche Datengrundlage tragen die Auswahl? Wenn eine aktuelle Miete, eine eigene Nutzung und eine künftige Planung zugleich vorkommen, sollen sie im Ergebnis unterscheidbar bleiben. Eine private Wunschmiete ersetzt nicht die benötigte fachliche Einordnung. Auch eine allgemeine Richtwertangabe erklärt den gesamten konkreten Gegenstand noch nicht.

Für die erste Anfrage nennen Sie Adresse in Oberhausen, Anlass, benötigtes Datum und die Abgrenzung der genutzten Bereiche. Ergänzen Sie den wichtigsten offenen Punkt, etwa eine abweichende Flächenunterlage oder einen nicht zugänglichen Gebäudeteil. Sonnenwinkel kann daran den passenden Gutachtenumfang ausrichten. Bestehende Leistungs- und Preisangaben werden durch diese Vorbereitung nicht verändert.